문화재에 가려진 주민의 삶 ⑤ 문화재 인근 개발 해외 사례





세계문화유산 프랑스 파리 센 강변. 세계유네스코문화유산 캡쳐



문화재 규제에 따른 주민들의 ‘재산권 침해’ 논란이 이어지자 해외 사례가 이목이 쏠린다. 문화재 보존지역 내에서 대규모 개발이 이뤄지거나, 초고층 빌딩이 들어선 곳에는 경관 등을 고려한 설계가 이뤄지며 문화재·도시가 서로 공존하는 중심지로 만들면서다.

바다이야기무료머니8일 경기일보 취재를 종합하면 오산, 평택, 안성 등에서 추진되는 각종 개발 사업이 문화재 규제에 막히면서 영국·일본 등 문화재 가치 상승 사례에 주목된다.
우선 초고층 빌딩이 인근에 들어선 영국 런던의 런던타워는 문화재와 거리, 경관 등을 고려한 설계로 세계문화유산 지위를 유지한 채 도시경쟁력을 높였다는 평가를 받는다.
릴게임야마토 1988년 세계문화유산에 등재된 런던타워 주변 지역 고층 개발은 세계문화유산 지위를 유지하면서 관광 활성화를 이끌었다. 이 일대 펜처치 스트리트(160m), 리덴홀 빌딩(225m), 세인트메리엑스(180m)가 인근에 들어서며 유네스코가 우려를 표하기도 했지만, 런던타워에서 500여m 떨어져 있고 경관을 고려한 설계가 이뤄졌다.
온라인릴게임 또 영국 런던의 ‘더 샤드’(높이 310m, 72층)도 거론된다. 런던 도심은 세인트폴 대성당 돔이 보이는 시야 내 고층을 금지하는 ‘역사경관 보호 정책’에도 샤드 건물을 유리 파편처럼 가늘고 뾰족하게 설계해 시야 차단을 최소화했다는 것이다.
이로 인해 개발 완료 후 많은 관광객들이 찾으며 국가 경제를 이끌어가는 핵심 자산이 됐 바다이야기릴게임 다는 평가를 받는다.
아울러 고층 건물 개발에도 문화유산을 유지한 사례도 많다.
1963년 특별사적으로 지정된 일본 도쿄 황거 주변 개발은 우리나라 각종 세계문화유산 인근 개발 시 참고했던 사례다. 황거에 아직 일왕이 거주해 이곳에 가까울수록 고도 제한을 낮게 한다. 그러나 황거와 건물이 멀어질수록 높은 스카이라인을 야마토통기계 형성하도록 했다. 이렇게 조성된 마루노우치 지구는 ‘일본의 월스트리트’로 불리는 경제 중심지이자, 관광지로 거듭났다.
또 프랑스 센 강변 주변도 대표적이다. 파리는 오랫동안 37m 정도의 고도제한을 유지해왔지만 2010년쯤 외곽지역에 대해 180m까지 높이를 완화하겠다는 계획을 밝히며 유네스코가 우려를 표했다. 삼각 타워가 180m 높이로 계획되자 시각적 통합성의 훼손 위협이 있다는 것이었다.
계속되는 지적에 파리는 고층 건물을 유산지구 밖으로 철저히 분리했으며 조망축 보호 계획을 강화했다. 고층 프로젝트 일부를 축소하고 ‘역사경관 보존’을 도시 정책으로 유지하며 시각적 통합성을 지켰다는 평가다.
이와 관련, 전문가들은 이 같은 해외 사례처럼 도심 개발과 재산권 보호 사이 균형을 맞출 필요가 있다고 진단한다. 도심 곳곳에 문화재가 있는 경우 문화재 보호에만 치중할 경우 지역이 슬럼화할 수 있다는 것이다.



왼쪽부터 김지엽 성균관대 건축학과 교수, 우명제 서울시립대학교 도시공학과 교수, 심희철 국립공주대 부동산학교 조교수.


김지엽 성균관대 건축학과 교수는 “도시와 문화유산이 조화를 이룰 수 있는 방안을 찾기 위한 생산적인 논의가 이뤄져야 할 때”라며 “문화재 주변을 일률적으로 규제할 것이 아닌, 위치에 따라 유연하게 접근할 필요성이 있다”고 진단했다. 이어 “도시 경쟁력 등을 위해 개발과 보존 사이에 전략적 균형이 필요하다”며 “규제보다 전통 문화유산과 현대적 건물이 어우러질 수 있도록 유연한 개발을 고민해야 한다”고 강조했다.
해외 도시에서 활용된 사례가 있는 용적이양제도 문화재 인근 개발을 돕는 제도가 전문가들 사이에서 꼽히고 있다.
용적이양제는 문화재 보존 등으로 쓰지 못하는 용적을 다른 건물이나 지역 등으로 팔거나 이전할 수 있도록 하는 제도다. 미국 뉴욕의 ‘원 밴더빌트’(93층), 일본 도쿄 ‘신마루노우치빌딩’(38층) 등이 용적이양제를 통해 탄생한 랜드마크 건물이다. 국내에선 서울시가 지난해 2월 처음 도입을 추진했지만, 여전히 제자리걸음이다.
이범현 성결대 도시디자인정보공학과 교수는 “문화재 인근 지역은 사유재산을 침해당하는 경우가 있는데 개발 권리를 이양하고 재산권을 인정해주는 시스템이 필요하다”며 “이를 통해 주민들은 향후 기대이익에 대한 손실을 보전할 수 있기 때문에 문화재로 인한 갈등을 줄일 수 있을 것으로 본다. 이제는 문화재 인근 주민을 위한 현실에 맞는 보상 방안을 고민해야 할 때”라고 제안했다.
아울러 지역 주민들의 문화재 규제로 인한 생활여건 개선도 공공의 이익으로 극대화할 방안이 마련돼야 할 필요가 있다는 목소리도 있다.
우명제 서울시립대 도시공학과 교수는 “문화재가 보이는 시야를 지키느냐, 아니면 주민 편익을 높이는 개발과 조화를 이루느냐는 협의를 통해 조정돼야 한다”며 “‘필요한 개발’인지가 우선 돼야 하는데, 실 주거·생활 인프라 수요가 크다면 문화재와의 완충구역을 확보하고 배치·높이 조절 등을 통해 충분히 조정 가능하다”고 말했다. 이어 “법에서 정한 역사문화환경보존구역 규제는 지켜야 하지만, 그 안에서도 타협의 여지는 항상 존재한다”며 “문화재 보존 논리만으로 개발을 전면 차단하거나, 반대로 개발만 밀어붙이는 방식은 사회적 갈등만 키운다. 다양한 이해관계자가 양보하며 차선의 합의를 찾는 과정이 도시계획의 본질”이라고 덧붙였다.
이 밖에도 문화재 인접 개발을 단순히 ‘막느냐·허용하느냐’의 문제가 아니라, 이로 인한 지연 가능성 등 현실적 변수까지 고려한 대비가 핵심이라는 의견도 있다.
심희철 국립공주대 부동산학과 조교수는 “문화재 지역 중 특히 지연 위험이 예상되는 곳이라면 초기 단계에서 타당성 조사와 리스크 분석을 충분히 하고, 실제 이해관계가 얽힐 경우 적용할 대체 시나리오를 미리 설계해두는 방식이 가장 합리적”이라며 “승인기관 차원에서도 더 앞 단계에서 사전 검토와 대비가 이뤄질 필요가 있다”고 강조했다.
● 관련기사 :10년째 개발 표류… 오산 독산성에 묶인 ‘재산권’ [문화재에 가려진 주민의 삶①]https://kyeonggi.com/article/20251221580213
고층 아파트 속 ‘대동비’… 마을 ‘애물단지’ 전락 [문화재에 가려진 주민의 삶②]https://kyeonggi.com/article/20251222580238
‘안성 객사’ 규제 장벽에… 양복지구 개발 ‘스톱’ [문화재에 가려진 주민의 삶③]https://www.kyeonggi.com/article/20251228580159
안양일번가 옥죄는 문화재…상권 침체 호소 [문화재에 가려진 주민의 삶④]https://kyeonggi.com/article/20260105580197
박용규 기자 pyk1208@kyeonggi.com 한준호 기자 hjh1212@kyeonggi.com