(왼쪽) 오세훈 서울시장. (오른쪽) 서울 강동구 희림종합건축사무소 사무실. 김건희 여사 관련 의혹을 수사하는 민중기 특별검사팀은 지난 7월21일 코바나컨텐츠 후원업체인 희림건축을 압수수색했다. 연합뉴스


‘희림종합건축사사무소’(희림)가 참여한 합동설계단이 오세훈 서울시장의 개발계획 변경으로 38층(145m)짜리 고층 건물이 들어설 수 있게 된 종로구 세운4구역 재개발 사업에서 500억원대 설계용역을 수의계약으로 따낸 사실이 확인됐다. 희림은 윤석열의 부인 김건희씨가 운영했던 전시기획사 코바나컨텐츠의 후원사로, 윤석열 정부 시절 각종 특혜 의혹의 릴게임예시 중심에 서 있는 회사다.
한겨레21이 조달청 나라장터에서 확인한 계약 현황, 세운4구역 시행사인 서울주택도시개발공사(SH)와 희림 등을 취재한 결과, SH는 희림 등 4개 업체와 2024년 2월26일 ‘세운4구역 도시환경정비사업 건축설계 용역’을 수의계약으로 맺었다. 총액 520억원에 달하는 계약으로, “세운4구역의 계획설계, 중간설계, 골드몽사이트 실시설계 등 일반적인 건축설계에 관한 사항을 전반적으로 수행한다”는 내용의 계약이라는 게 SH의 설명이다.
‘종묘 시뮬레이션’ 조감도, 희림 하청업체 제작

‘계획설계’는 건축의 총체적인 디자인을 결정하는 등 큰 그림을 그리는 과정이고, ‘중간설계’는 디자인을 더 구체화해 구조·설비 계획을 진행하는 릴짱 단계이며, ‘실시설계’는 시공을 위한 모든 건축 요소를 도면으로 작성하는 후반 작업 단계다. 희림 등 4개 업체가 용적률 1094%로 상향된 38층 규모의 오피스빌딩 등에 대한 계획설계부터 실시설계까지 세운4구역의 설계 전반을 맡는 셈이다. 희림은 이 계약에서 40% 지분이 있어 설계대금을 208억원가량 받을 예정이다. 오 시장과 서울시가 ‘종묘의 경관을 무료릴게임 해치지 않는다’며 제시한 세운4구역의 조감도 역시 희림의 하청을 받은 한 외국 업체가 제작했다.

정부와 지방자치단체, 공기업이 수의계약을 할 수 있는 조건은 엄격하다. 특정 업체를 지정해 계약하면 특혜 시비가 불거질 수 있기 때문이다. 이에 수의계약은 그 업체가 아니면 수행할 수 없는 경우에만 예외적으로 인정한다. ‘ 바다이야기온라인 지자체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령’ 제25조를 보면, 수의계약을 할 수 있는 경우는 △입찰에 부칠 수 없는 긴급복구 △특허 물품 제조 등 경쟁할 수 없는 경우 등이다.
대형 건축물 설계의 경우엔 특히 설계 공모 절차를 거쳐야 한다. 건축서비스산업 진흥법 제21조 및 같은 법 시행령 제17조의 규정을 보면, 공공기관이 설계비 추정가격 2억원 이상인 건축물의 설계를 발주하는 경우에는 공모 방식을 우선 적용하도록 돼 있다. 그런데 서울시의 용적률 상향에 따라 세운4구역의 기본계획이 변경됐음에도 SH는 설계 공모를 진행하지 않았고, 희림 등 4개 업체와 수의계약을 한 것이다.



서울시가 세운4구역의 용적률을 기존 660%에서 최대 1094%로, 높이를 71.9m에서 145m로 상향하는 계획을 발표하면서 제시한 조감도. 계획설계를 맡은 희림종합건축사사무소의 하청을 받은 외국 업체가 디자인한 것으로 확인됐다. 서울시 자료


SH는 이에 대해 세운4구역 설계의 경우 앞선 시행령 제1항 제4호 자목에 해당하는 “디자인 공모에 당선된 자와 설계용역 계약을 체결하는 경우”를 근거로 내세웠다. 그런데 희림은 세운4구역 설계 공모전에 1등으로 당선된 적이 없다. 세운4구역 설계 공모는 모두 두 차례 실시된 바 있다. 2004년 9월 ‘세운상가4구역 도시환경정비사업 국제지명초청 현상설계경기’에는 미국의 건축가 프레드 코에터와 무영건축 등의 컨소시엄이 1등으로 당선됐다. 이때 희림은 2등을 했다. 가장 최근 공모인 ‘세운4구역 국제지명현상' 설계 공모에서는 네덜란드 업체인 ‘케이캅'(KCAP)이 2017년 3월 1등으로 당선됐다.
희림은 2위였는데 SH “당선작이라 계약”

희림과 SH는 이번 계약에서 별다른 공모나 입찰 절차가 필요 없다고 주장한다. 희림이 2006년부터 세운4구역에 대한 설계권을 갖고 있는데, 이 계약을 변경·증액한 것뿐이라는 얘기다. 실제로 조달청 나라장터 계약정보를 보면, 희림 등 4개 업체는 2006년 6월30일 353억여원 규모의 ‘세운4구역 도시환경정비사업 건축설계 용역’을 수의계약으로 맺은 바 있다. 희림 관계자는 “저희는 수의계약이라기보다는 기존 계약이 종료가 안 됐기 때문에, 계약 설계가 변경·증액된 것으로 본다”고 말했다. SH 역시 “2004년 국제현상설계공모를 통해 계약된 설계용역이 전자계약상 수의계약 방식으로 표기된 사항”이라고 설명했다.

SH와 희림의 설명대로 희림이 처음 세운4구역 설계와 관련한 계약을 한 건 사실이다. 하지만 이때 맺은 건 설계의 마스터플랜인 계획설계가 아니라 도면 작성 등 실무적 단계인 실시설계 계약이었다. 희림은 2006년 6월30일 당시 세운4구역 재개발 시행사인 종로구청과 실시설계 계약을 맺었다. 1등 업체(코에터&무영건축 등 컨소시엄)가 주도권을 잡고 마스터플랜에 해당하는 계획설계를 맡는 대신, 2·3·4등 업체 가운데 일부가 계획설계의 뒷단계인 실시설계를 나눠서 맡기로 한 것인데, 이례적이긴 하나 이런 사례가 없지는 않다는 게 건설업계 관계자들의 설명이다. 이 계약은 2007년 9월 시행사가 종로구청에서 SH로 바뀌면서 승계됐다. 그러나 세운4구역 재개발은 문화재심의위원회 심의 등을 거치면서 좌초됐고, 2016년에야 재개됐다.
서울시는 2016년 7월 문화재심의위원회의 심의 결과에 따라 최고 높이를 122.3m에서 71.9m로 낮추면서 다시 설계하기로 결정했다. 이에 서울시는 2016년 국제현상설계공모를 계획했다. 한겨레21 취재를 종합하면, 당시 계획설계권을 갖고 있던 2004년 공모전 1등 업체인 코에터&무영건축 등 컨소시엄은 권리를 포기하고 계약을 중단(타절)했다.
이 두 번째 공모에서 2017년 네덜란드 업체 케이캅의 설계가 1등으로 당선되면서 케이캅이 한국 업체인 정림건축과 함께 계획설계를 맡고, 기존에 중간·실시설계 계약을 맺은 희림 등 4개 업체가 이번에도 중간·실시설계를 하게 됐다. 이후 케이캅의 설계대로 사업이 진행됐고, 사업시행인가(2018년 6월)와 관리처분인가(2020년 2월) 등의 절차가 진행됐다. 2022년 10월에는 기존 건축물 해체 작업이 진행되면서, 설계 작업의 최종 단계까지 이르렀다.



오세훈 서울시장(가운데)이 2025년 12월4일 종묘 경관 훼손 논란이 일고 있는 서울 종로구 세운재정비촉진지구를 둘러보고 있다. 공동취재사진


기존 설계 폐기했으면 규정대로 재공모해야

순항하던 세운4구역 사업은 오세훈 시장이 2021년 4월 재보궐선거에서 당선돼 서울시로 돌아온 뒤 급변한다. 서울시는 2022년 4월 ‘녹지생태도심 재창조 전략’을 발표했다. 2023년 10월 ‘세운재정비촉진계획 변경안’을 발표한 데 이어, 2025년 10월 재정비촉진계획 결정을 고시했다. 용적률을 660%에서 1094%까지 늘려 최고 71.9m였던 빌딩 높이를 145m까지 높인다는 계획이다. 당시까지 진행된 세운4구역 재개발 계획을 모두 바꾸는 사업이어서 기존 설계는 다시 완전히 폐기됐다. 2025년 10월30일 서울시가 고시한 세운4구역 재정비촉진계획 변경 및 지형도면 고시를 보면, 세운4구역 재개발 계획은 높이와 용적률, 건페율이 바뀐 것은 물론 기반시설 설치 계획 등도 모두 변경됐다. SH는 2024년 2월께 계획설계를 맡았던 케이캅에 일방적으로 계약 해지를 통보했다.

문제는 여기서 발생한다. 기존 설계를 폐기하고 새로 설계하려면 설계공모 절차를 다시 진행해야 하는데, SH는 이런 절차 없이 중간·실시설계만 맡았던 희림과 2024년 2월26일 계획설계를 포함한 모든 단계의 설계 용역계약을 수의계약으로 체결했다. 설계 금액도 기존의 353억원에서 520억원 규모로 늘렸다.
이는 서울시가 2016년 7월 문화재심의위원회의 심의 결과에 따라 세운4구역 빌딩 최고 높이를 122.3m에서 71.9m로 낮추면서 설계를 다시 하기로 결정했던 전례와 결이 다른 결정이다. 앞서 설명했듯 서울시는 사업 변경으로 용적률, 건폐율, 높이 등 설계가 크게 변하기 때문에 2017년 국제현상설계공모를 새롭게 진행했다. 그런데 오 시장이 다시 용적률을 높여 최고 높이 145m까지 올리는 변경 설계에서는 전례와 달리 공모 절차를 생략한 것이다.
감사원은 2019년 3월 한 지방교육청에 낸 사전 컨설팅 의견서에서 “디자인 공모에 당선된 자와 설계용역을 수의계약으로 체결할 수 있도록 돼 있는 지방계약법시행령 제25조 제1항 제4호 자목의 규정은 설계공모에 당선돼 최초로 계약을 체결할 때 적용되는 규정”이라며 “민원 제기 등 사정 변경으로 실시설계를 다시 하는 경우에는 적용하기 어려우므로 수의계약을 체결할 수 없다”고 밝힌 바 있다.
원로 건축가인 김인철 아르키움 대표는 “세운4구역 설계가 근본적으로 바뀐 것이기에 국제공모에서 당선된 안을 파기한 뒤 설계자하고도 해약하고 새로운 안으로 간다면, 국제공모전을 다시 해야 한다”며 “그걸 안 지켰다면 한국 건축계가 국외 건축계의 신뢰를 받지 못하게 된다”고 말했다. 한 건축학과 교수도 “세운4구역은 2017년 당선작으로 사업이 진행돼왔고, 관리처분인가까지 끝났다. 사실상 거의 다 진행된 것”이라며 “삽만 뜨면 되는 상황이다. 그런데 설계를 이렇게 완전히 바꿔버리면서 적법한 공모 절차도 거치지 않고 새롭게 설계하는 건 매우 잘못된 상황이다. 재공모를 해야 한다”고 말했다. 또 다른 대형 건축사사무소 고위 관계자도 “2006년 희림이 계약한 지위가 유지된다고 하더라도, 안을 처음부터 새로 만드는 엄청난 규모의 설계 변경 건을 공모 없이 진행한 것에 대해서는 논란의 여지가 있다”고 말했다.
코바나 후원부터 대통령실 이전 설계까지

희림은 윤석열·김건희 부부와의 친분 덕에 윤석열 정부 내내 특혜를 받았다는 의혹을 받고 있다. 희림이 수의계약으로 새로운 세운4구역 설계계약을 맺을 당시는 윤석열의 재임 기간인 2024년 2월이다. 희림은 김건희씨가 운영한 코바나컨텐츠 전시회의 후원 기업이었고, 윤석열이 대통령실을 이전할 때 설계와 감리를 맡았다. 또 희림은 윤석열의 대통령 취임 전 관급 공사 수주액이 3년3개월 동안 586억원에 불과했지만, 취임 뒤 2년4개월 동안 약 1800억원 규모의 관급 공사 계약을 맺은 것으로 드러났다.

희림이 ‘건진법사’ 전성배씨를 통해 각종 청탁을 한 사실도 특검 수사로 밝혀졌다. 희림의 정아무개 대표 부인 김아무개씨가 전씨에게 2022년 7월 ‘희림에 대한 세무조사를 막아달라’고 부탁했고, 실제로 전씨가 김씨에게 윤한홍 국민의힘 의원, 김창기 당시 국세청장과의 식사 자리를 마련해줬다. 또 김씨는 전씨에게 지인의 신문사 사장 임명, 희림 고발 사건 수사 무마 등을 요청했고, 2024년 5월에는 김씨가 희림의 공공기관 발주 사업 수주를 청탁하기도 했으며, 같은 해 8월에는 지인의 공공기관 고위직 임명도 부탁했다. 그 대가로 김씨는 빌라 임차비를 대신 내주고 법인카드를 제공하는 등 4500만원을 전씨에게 건넸다.
한겨레21이 세운4구역의 새로운 설계용역을 희림과 수의계약으로 맺은 이유를 묻자, 서울시 쪽은 “시행사인 SH에 문의하라”고 했고, SH 쪽은 “질의와 자료 요구가 너무 많아서, 언론사의 질의에 다 답변할 수 없다”며 수의계약을 맺은 이유에 대해선 답하지 않았다.
채윤태 기자 chai@hani.co.kr·김완 기자 funnybone@hani.co.kr·​박준용 기자 juneyong@hani.co.kr 기자 admin@seastorygame.top