사진=연합뉴스


올해 서울 재건축 시장에서 가장 주목받은 단지는 강남구 압구정 2구역이었다. 어느 아파트 브랜드를 다느냐가 초미의 관심이었다. 조합원은 우여곡절 끝에 ‘압구정 현대’를 이어가기로 했다. 그 자체로 ‘대한민국 최고의 부촌’을 뜻하게 된 ‘압구정 현대’를 대체할 브랜드가 없다고 판단해서다.
시공사 선정이 아파트 가치에 직접적인 영향을 미치는 시대가 됐다. 어떤 브랜드를 다느냐로 아파트 몸값이 달라지기 때문이다. 시공사 선정은 단순한 절차 이상이 된 이유다. 내년에는 압여목성(압 바다이야기사이트 구정·여의도·목·성수동) 등 핵심 재건축 조합이 어느 시공사를 선택할지 관심이 쏠린다. 전문가들은 시공사 선정을 재건축·재개발 매물 가격은 물론 향후 단지 가치에 영향을 미치는 가장 큰 변수로 꼽고 있다.
시공사가 좌우하는 집값·대출·공사비
6일 업계에 따르면 내년 재건축·재개발 등 도시정비사업 시장 규모는 80조원에 달 게임몰릴게임 할 전망이다. 올해 60조원 수준에서 30%가량 성장한 수치다. 서울에서만 50개 정도의 도시정비사업에서 시공사를 선정할 것으로 추산된다.
시공사 선정은 도시정비사업에서 무엇보다 중요한 단계가 됐다. 아파트 브랜드가 곧 가격과 직결되기 때문이다. 시공사 선정 전후로 아파트값이 뛰고 거래가 활발해지는 경우가 다반사다. 일부 조합이 특정 건설 사이다쿨 사에 시공사 선정 총회에 참석해 달라고 요청하는 이유도 이 때문이다. 한 건설사 관계자는 “특정 건설사를 유치하기 위해 조합이 먼저 시공을 요청하는 일도 있다”고 설명했다.
같은 건설사라도 일반 브랜드보다는 하이엔드 브랜드를 선호한다. 시공사 계약 해지와 손해배상 소송으로 번지는 경우도 있다. 서울 중구 신당8구역이 대표적이다. 이 구역은 릴게임사이트  2021년 시공사인 DL이앤씨에 ’아크로’ 브랜드 적용을 요구했다. DL이앤씨가 거절하자 조합은 결국 시공사 계약을 해지했다. 2023년에는 포스코이앤씨를 새 시공사로 선정하고, 프리미엄 브랜드 ‘오티에르’를 적용하기로 했다. DL이앤씨와 계약 해지 여파로 손해배상 소송이 계속됐다. 입주 시점도 2024년에서 2029년으로 5년 미뤄졌다. 성북구 돈암6구 손오공게임 역도 비슷한 과정을 거쳤다. 조합은 롯데건설에 하이엔드 브랜드 ‘르엘’ 적용을 요청했지만 결국 ‘롯데캐슬’을 적용하는 것으로 결론이 났다. 이 과정에서 시공사와 조합 간의 갈등도 빚어졌다.
시공사 선정이 중요한 이유는 브랜드만이 아니다. 회사의 신용도에 따라 은행권이 조합에 제공하는 사업비 대출 조건도 달라진다. 조합은 장기간 공사를 진행하는 동안 거액을 빌려야 한다. 신용도에 따라 조달 금리 차이가 커서 총 사업 기간 동안 수백억의 이자를 더 내야 할 수 있는 셈이다. 한 건설사 관계자는 “비용 증가는 결국 조합원 분담금과 연결되는 중요한 문제”라며 “여기에 이주비 대출도 시공사 역량에 따라 달라질 수 있다”고 설명했다.
내년에도 ‘대어 단지’ 줄줄이 대기
올해 남은 기간에는 성동구 성수전략정비구역 1지구의 시공사 선정이 시장의 관심을 받고 있다. 일단 조합은 연내 시공사 선정을 위한 입찰공고를 내고 결정에 착수할 예정이다. 성수1지구는 한강 변 19만4398㎡에 최고 65층 아파트 약 3000가구를 짓는 사업이다. 공사비는 2조원에 달한다. 조합의 입찰 지침 변경으로 여러 건설사가 참여할 수 있는 경쟁 구도를 열어 놓았다. 건설사 간 경쟁이 성사될 가능성이 커졌다. GS건설, 현대건설, HDC현대산업개발 등이 관심을 가진 것으로 알려졌다.
서초구 알짜 재건축 단지로 꼽히는 서초진흥아파트도 시공사 선정 절차에 돌입했다. 지난 1일 현장 설명회를 열고, 내년 1월 20일까지 입찰을 받는다.
내년 상반기에는 이른바 ‘압여목성’으로 불리는 대형 정비사업지가 시공사 선정을 앞두고 있다. 먼저 강남구 압구정 4구역과 5구역이 시공사를 선정할 계획이다. 압구정4구역은 삼성물산, 현대건설, DL이앤씨 등이 관심을 보이고 있다. 바로 옆에 붙어있는 압구정5구역은 동일한 브랜드를 가져갈 수 있다는 관측이 나온다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 자문위원은 “서울시가 심의를 함께하는 것을 검토할 정도로 연속성이 있는 단지”라며 “동일 브랜드를 선택할 경우 브랜드 타운 효과도 기대된다”고 말했다.
성수전략정비구역 2~4지구도 내년에 시공사 선정에 나선다. 성수전략정비구역은 성수동1가 72의10 일대의 총 4개 지구로 구성돼 있다. 전체 55개 동, 9428가구(임대주택 2004가구 포함)의 공동주택이 들어서는 재개발 정비사업구역이다. 여의도에서도 시범아파트, 광장아파트, 삼익아파트, 목화아파트 등이 시공사 선정을 계획하고 있다. 양천구 목동 재건축도 속도를 내고 있다. 목동 4단지, 6단지, 8단지, 9단지, 12단지, 14단지가 시공사를 찾고 있다. 개포우성4차, 대치쌍용1차, 서초구 방배7구역, 반포미도1차 등 강남 주요 단지들도 줄줄이 시공사 선정 절차를 준비하고 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “서울 핵심 재건축 단지가 일제히 ‘시공사 고르기’에 나서면서 정비사업에 대한 관심이 커질 수 있다”며 “시공사 브랜드 프리미엄과 재건축 단계 진행에 따른 기대감 등을 고려해 재건축 단지 투자에 나서야 한다”고 조언했다. 

강영연 기자