서울 압구정 일대 아파트 모습. 사진=임형택 한국경제신문 기자


다주택자들의 숨통이 다시 조여오고 있다. 이재명 대통령은 자신의 X(옛 트위터) 계정을 통해 부동산 투기 세력을 향한 강도 높은 경고 메시지를 잇따라 내놓고 있다. 금융권 안팎에서는 다주택자 대출에 대한 추가 제한 가능성도 거론된다.
◆다주택자 만기연장 다시 조이나
처음 주택을 매입할 당시에는 일반 주택담보대출(주담대) 규정을 적용받지만 이후 추가 주택을 사들여 다주택자가 되면 상황은 달라진다. 기존 대출이 자동으로 바뀌는 것은 아니지만 만기연장이나 바다이야기사이트 대환(갈아타기) 심사 시점에는 다주택자 기준을 적용한다. 이 과정에서 금리나 한도, 상환 방식이 영향을 받을 수 있다. 2015년 이전만 해도 다주택자가 주담대를 받으면 거치식·만기일시상환 방식의 비중이 상당했다. 차주들은 매달 이자만 부담하다가 만기 시점에 연장을 통해 대출을 유지하는 경우가 적지 않았다. 당시 금융당국은 만기일시상환 대출의 상당수가 원 오션파라다이스다운로드 금 상환 없이 연장되고 있다고 지적하며 분할상환을 기본 원칙으로 제시했다. 신규 대출은 원금을 나눠 갚는 구조로 유도하는 등 방향으로 제도를 손질했다.그러나 정책 전환 이후에도 기존에 실행된 대출은 만기 도래 시 재심사를 거쳐 연장되는 방식이 이어졌다. 단기 만기 구조의 대출 등은 예외적으로 운영되면서 일부 차주들은 장기간 이자 위주의 상환 구조를 유지할 백경게임랜드 수 있었다.최근 들어 분위기는 달라지고 있다. 이 대통령이 다주택자 대출 연장의 공정성 문제를 언급한 이후 금융당국은 전 금융권을 상대로 다주택자 대출 현황 점검에 나서는 등 대책 마련에 속도를 내고 있다.금융권에서는 수도권·규제지역 아파트를 보유한 다주택자의 대출 만기연장을 다시 제한하는 방안이 검토되고 있다는 관측이 나온다. 만기 도래 시 원금을 10년 온라인야마토게임 간 상환하도록 유도하는 방안 등이 거론된다.서울 강남에 40억원 상당의 아파트 한 채와 주상복합 아파트 한 채를 보유한 2주택자 A 씨의 사례는 이런 변화가 현실화할 경우의 파장을 보여준다.A 씨의 총 대출금은 18억원이다. 그동안은 만기일시상환 구조로 매달 이자만 부담해왔다. 문제는 만기가 코앞으로 다가왔다는 점이다. 만기가 연장되고 금리를 연 6%로 가 황금성게임다운로드 정하면 월 이자 부담은 약 900만원 수준이다. 만약 만기연장이 제한되고 대출이 10년 원리금균등 분할상환으로 전환될 경우 상황은 급변한다. 같은 금리 기준으로 월 상환액은 약 2000만원을 웃돈다. 매달 1100만원 이상을 추가로 부담해야 하는 셈이다. 연간으로 환산하면 1억3000만원가량의 현금이 더 빠져나간다.그렇다고 타 은행으로 갈아타기도 쉽지 않다. 기존 은행에서의 만기연장은 조건 변경에 가깝지만 타 은행으로 대환할 경우에는 사실상 신규 대출로 취급된다. 현재 규제지역에서는 다주택자의 신규 주담대 취급이 사실상 중단돼 있다. 지난해 ‘6·27 부동산 대책’에 따라 규제지역 내 다주택자에 대한 신규 주담대는 ‘담보인정비율(LTV) 0%’가 적용된다. A 씨는 결국 주상복합 아파트를 18억원에 급매로 내놨다. 강남역 부동산 관계자는 “해당 단지는 전용 84㎡(국평) 기준으로 그동안 20억원 안팎에 호가가 형성돼 있던 매물”이라며 “최근 다주택자 규제 강화 기조가 이어지면서 가격을 낮춰 내놓는 사례가 하나둘씩 나오고 있다”고 말했다.이 같은 분위기는 인근 송파구 주요 단지에서도 감지된다. 가락동에 위치한 헬리오시티의 전용 84㎡는 지난 1월 13일 31억2500만원에 실거래됐는데 한 달 사이 호가가 3억~4억원가량 낮아진 27억~28억원 선에 형성됐다. 저층 매물의 경우 25억8000만원까지 내려온 상태다.반면 오피스텔 시장은 상대적으로 매물 증가폭이 크지 않다는 게 현장 분위기다. 아파트와 달리 오피스텔은 사용 형태에 따라 업무용으로 전환할 수 있는 여지가 있기 때문이다. 부동산 관계자는 “다주택 규제를 피하기 위해 주거용 오피스텔을 업무용 임대로 변경하는 사례도 적지 않다”며 “절차가 복잡하지 않아 부담은 크지 않은 편”이라고 덧붙였다.



그래픽=송영 기자


◆임대사업자 대출도 압박
오피스텔을 업무용으로 돌리면서 임대사업자 등록까지 했다면 임대사업자 범주에 들어가게 된다. 다주택자에 대한 대출은 크게 주담대와 임대사업자 대출로 나뉘는데 금융당국은 임대사업자에 대한 담보대출 규제 강화 방안도 들여다보고 있는 것으로 전해졌다. 임대사업자 대출의 이자상환비율(RTI)을 만기 재심사 과정에서 보다 엄격하게 적용하는 방안이 거론된다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 임대 수익으로 이자를 감당할 수 있는지를 판단하는 지표다. 예를 들어 RTI가 1.5배라면 임대소득이 이자비용의 1.5배 수준이라는 의미다. 통상 금융권은 일정 배수 이상을 충족해야 대출을 취급하거나 연장을 허용해왔다.RTI 기준을 강화할 경우 임대소득이 충분하지 않은 차주는 만기연장이 어려워지거나 대출 한도가 축소될 가능성이 있다. 금리 상승으로 이자 부담이 커진 상황에서 RTI를 엄격히 적용하면 일부 임대사업자는 추가 원금 상환을 요구받을 수 있다는 관측도 나온다. 현금흐름이 취약한 차주를 중심으로 매물 출회 압력이 확대될 수 있는 셈이다.임대사업자의 주거용 부동산 대출은 원칙적으로 만기 연장이 어려워질 전망이다. 금융당국이 관련 논의를 진행 중인 것으로 알려졌다. 임대사업자 대출은 통상 3~5년 만기로 실행한 뒤 1년 단위로 재연장되는 구조가 일반적이다. 그간 재심사를 거쳐 연장이 반복되는 사례가 적지 않았다. 임대 의무기간이 종료된 주택의 경우 조기 매각을 통해 대출을 상환하도록 유도하는 방안도 논의 테이블에 오른 것으로 알려졌다.상업용 임대사업자 가운데 주거용 부동산을 함께 보유한 사례에 대해서도 만기 연장 제한을 검토 중인 것으로 전해졌다. 그동안 임대사업자는 주거용과 상업용으로 구분해 관리해왔지만 실제로는 상가·오피스 등 비주거 자산을 중심으로 사업자 등록을 한 뒤 아파트를 함께 보유한 경우가 적지 않았다. 임대수익 비중이 큰 자산 유형을 기준으로 사업자 성격이 나뉘는 구조이기 때문이다.이 같은 범위 확대가 현실화할 경우 규제 대상은 예상보다 크게 늘어날 수 있다는 분석이 나온다. 지난해 말 기준 국내 5대 시중은행의 주거용 임대사업자 대출은 전체 임대사업자 대출의 10% 안팎에 그친다. 상호금융권 역시 비중이 10%대 초반 수준이다. 현재 통계상 ‘주거용’으로 분류된 대출만 규제할 경우 영향은 제한적이지만 상업용 임대사업자 중 주거용 자산을 함께 보유한 차주까지 포함하면 관리 범위가 대폭 확대할 수 있다는 의미다.5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 다주택자 주담대 잔액은 올해 1월 말 기준 36조4686억원으로 집계됐다. 2023년 1월 말 15조8565억원과 비교하면 약 130% 늘었다. 다만 지난해 6·27 대책을 기점으로 수도권과 규제지역 내 다주택자 신규 주담대가 금지되면서 잔액은 줄어드는 모습이다. 



그래픽=송영 기자


◆갭투자도 사정권
금융당국은 비거주 1주택자 규제도 들여다보고 있다. 본인 소유의 집에는 거주하지 않으면서 그 집을 갭투자(전세 끼고 매입) 등으로 활용하는 경우를 예의주시하고 있다. 이 대통령이 “정책 수단을 총동원해 다주택자는 물론 주거용 아닌 투자·투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것”이라고 공언한데 따른 후속 조치다. 지난해 6·27 대책이 나오기 전 전세보증금을 활용해 주택을 매입한 사례가 사정권에 들어올 것이란 관측이다. 이들이 다른 집을 임차할 때 받는 전세대출을 제한하는 방안 등이 거론된다. 다만 자녀 교육, 직장을 비롯해 불가피한 이유로 본인 소유 집에서 살지 못하는 경우 등 사례도 있어 일률적인 규제 적용에는 부담이 따를 것으로 보인다.김태림 기자 tae@hankyung.com