그래픽=백형선


이재명 정부 출범 첫해였던 지난해, 정부는 서울을 포함한 수도권 인기 지역 집값을 잡기 위한 초고강도 규제를 쏟아냈다. 대출 한도를 옥죄고 실거주 의무를 강화하는 등 거래 억제책이 총동원됐다. 하지만 시장은 정부의 의도와 정반대로 움직였다.
강남 3구(강남·서초·송파)를 비롯한 인기 지역 집값은 규제 발표 직후 잠시 주춤하다가 다시 급등하기를 반복했다. 정부가 “2030년까지 135만 가구를 착공하겠다”며 진화에 나섰지만, 세부 입지가 빠진 ‘공허한 청사진’은 시장에 영향을 주지 못했다. 그 결과 지난해 서울 아파 황금성슬롯 트값은 8.5% 폭등해 2006년(23.5%) 이후 19년 만에 최대 상승 폭을 기록했다.
올해 전망은 더 암울하다. 현재의 거래 절벽을 넘어 공급 실종 단계로 진입하기 때문이다. 지난해 봄 9만건을 웃돌던 서울 아파트 매물은 5만건대로 쪼그라들었고, 평년 4만 가구 안팎이던 신규 아파트 입주도 올해 2만9000가구 수준에 그칠 전망이다. 릴게임5만
본지가 부동산 전문가 10명을 대상으로 ‘2026년 부동산 시장 전망’을 설문한 결과, 전문가들은 이구동성으로 “수급 불균형으로 인해 올해도 집값 상승을 피하기 어렵다”고 전망했다. 이들은 “시장을 억누르는 규제를 과감히 풀어 매물이 돌게 하는 것만이 유일한 해법”이라고 입을 모았다.
◇서울 집값, 올해도 5%는 오른다 릴게임예시
전문가 10명 전원은 올해 서울 아파트값이 최소 5% 오를 것으로 내다봤고, 일부 전문가는 상승률이 10%까지 치솟을 것이란 전망을 내놨다. 핵심 원인은 ‘공급 부족’과 ‘유동성’이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “규제로 인해 아파트 공급은 급감하는데 경기 부양 정책의 영향으로 시중 통화량은 크게 늘고 있다”며 “넘치는 돈이 결국 오리지널바다이야기 부동산 같은 실물 자산으로 쏠릴 수밖에 없다”고 진단했다.
‘전세 대란’ 경고등도 켜졌다. 전문가 10명 중 8명이 올해 서울 아파트 전셋값이 5% 이상 뛸 것으로 예측했다. 서진형 광운대 교수는 “지난해 10월부터 서울 전역과 경기 주요 지역을 묶은 토지거래허가제의 부작용으로 전세 매물이 줄어들면서 서민 주거 불안이 가중될 가능성이 높다 릴게임추천 ”고 지적했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “전세 공급에 큰 역할을 하는 1000가구 이상 단지 입주가 올해 서울에선 단 4곳뿐”이라며 “전세 시장 불안 우려가 크다”고 말했다.
전문가들은 시장 안정을 해치는 최악의 규제로 10·15 대책에 포함된 대출 규제와 토지거래허가제를 꼽았다. 이들 제도가 정상적인 주택 거래까지 막아 시장을 왜곡시키고 있다는 것이다. 양지영 신한투자증권 프리미어 패스파인더 전문위원은 “주택 수요가 집중된 서울과 경기 남부 지역에서 매물이 안 나오면서 매도자 간 경쟁이 사라지고 가격이 떨어지기 어려운 구조가 됐다”고 말했다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “정부의 규제가 주택 수요자들에게 ‘지금 아니면 못 산다’는 불안감을 심어줬다”고 분석했다.
◇토지거래허가제, 즉시 풀어야
정부가 이달 중 발표할 추가 공급 대책에 반드시 포함돼야 할 시장 안정화 방안으로는 재건축·재개발 규제 철폐와 세 부담 완화가 꼽혔다. 현 정부가 강조하는 공공 주도 주택 공급만으로는 시장 수요를 충분히 소화하기 어렵고, 실제 입주까지 시간도 오래 걸리기 때문이다. 규제를 완화하고 세금 부담을 낮춰 줌으로써 민간 공급과 다주택자의 주택 매각을 유도해야 한다는 것이다.
송승현 도시와경제 대표는 “양도세 등 거래 비용을 낮춰 사람들이 집을 팔고 싶고, 팔 수 있도록 만들어야 한다”고 했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩 장은 “토지 확보를 위해 신도시 상업용지나 지식산업센터를 주거용으로 전환하는 것도 검토해야 한다”고 했다.
토지거래허가제에 대해선 ‘즉각 철폐’ 의견이 압도적이었다. 이창무 한양대 교수는 “토지거래허가제가 애당초 아파트를 겨냥한 규제가 아닌 만큼, 부작용이 누적되면 시장 질서가 무너질 것”이라며 “계절적 비수기인 지금 해제해야 충격도 최소화할 수 있다”고 말했다.
무주택자들을 위한 조언은 명확했다. 10명 중 9명이 “매수 타이밍은 빠를수록 좋다”고 답했다. 김인만 부동산경제연구소장은 “입주 물량과 금리 등을 감안하면 올해 집값 상승 압력은 더욱 커질 것”이라며 “실거주 목적이라면 머뭇거릴 이유가 없다”고 했다. 고종완 한국자산관리연구원장도 “봄 이사철이 오기 전에 자금 사정에 맞춰 구입하는 것이 좋다”고 했다.
지방 부동산 시장 활성화 방안으로는 다주택자 규제 완화가 꼽혔다. 이창무 교수는 “주택 수에 따라 차등 적용되는 현행 세제를 근본적으로 개편하지 않는 한 지방 주택 수요를 회복하기는 어려울 것”이라고 말했다.