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서울 최대 규모이자 ‘강남의 마지막 판자촌’으로 불리는 강남구 개포동 구룡마을이 내년 말쯤 재개발 첫 삽을 뜰 것으로 보인다. 구룡마을의 토지와 비닐하우스 등에 대한 소유권이 서울주택도시개발공사(SH)로 모두 넘어왔기 때문이다. 철거민들이 모여 형성된 구룡마을은 40여 년 만에 사라지고, 오는 2029년이면 청년·신혼부부·노년층 등이 공존하는 최고 29층, 3739가구의 대단지 아파트가 들어설 예정이다. 오세훈 서울시장이 10년 만에 복귀한 지난 2021년 이후 장기간 표류 양산자동차담보대출 하던 서울 내 대규모 재개발·재건축이 속도를 내고 있다는 평가가 나온다.
17일 서울시와 SH 등에 따르면 구룡마을은 구룡산과 대모산 자락에 자리 잡은 불법 무허가 판자촌으로, 강남 개발이 한창이던 1970∼1980년대에 조성됐다. 본래 농사일과 목축업 등 자영업을 하는 시민들이 살았던 지역이었는데, 1986 서울아시안게임과 1988 서울 해외진출 올림픽을 맞아 대규모 정비사업이 이뤄지며 전국 각지의 저소득 소외계층 이주민들이 이곳으로 몰려와 마을이 만들어졌다.



불법 무허가 판자촌이 늘어선 서울 강남구 개포동의 구룡마을 도로 사이로 주민들이 걸어가고 있다. 서울시청 제공


농협햇살론대출구룡마을은 불법 무허가 판자촌이 다닥다닥 붙은 채 덩치를 키우면서, 대형 화재 등의 위험이 항상 도사리고 있는 지역이다. 게다가 대모산과 구룡산 자락에 구릉지 형태로 둘러싸여 있는 탓에 집중호우에 따른 산사태와 폭우 피해에 무방비로 노출돼 방재대책 및 시설정비가 시급한 곳으로 꼽혀왔다. 지난 2일 낮에도 구룡마을 5지구에서 화재가 발생해 주택 캐피탈대출조건 6채가 불에 탔다. 인접한 ‘개포주공재건축단지’들이 개발 속도가 빨라지면서 구룡마을은 위험하고 노후화된 이미지가 더욱 강해졌고, 그만큼 재개발을 요구하는 목소리도 커져 왔다.
서울시는 2012년 도시개발구역으로 구룡마을을 처음 지정했다. 그러나 개발 방식과 주민 보상 방식에 대한 견해차 등으로 그동안의 사업 논의는 난항을 겪었다. 이후 서 대구미소금융 울시가 공공주도의 수용 방식으로 재추진하면서 구룡마을 재개발 사업은 다시 본궤도에 올랐다. 2016년 도시개발구역 재지정, 사업시행자 선정, 토지주 및 무허가 판자촌 거주민과의 보상 협의를 거친 후 지난해 5월 개발계획 변경안이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다.
서울시는 지난 3월 구룡마을 도시개발사업의 설계 공모 당선작을 발표하며, 이 지역에 모든 세대가 공존하는 ‘자연친화 주거단지’를 2029년까지 조성하겠다고 약속했다. SH가 구룡마을 도시개발사업 구역 내 토지와 비닐하우스 등 물건의 소유권을 취득하면서 화재와 홍수 등 각종 사고에 노출됐던 구룡마을을 주거와 녹지가 어우러진 주거지로 개조할 토대가 마련됐다.
SH는 지난 2023년 5월 보상계획 공고를 시작으로 3차례에 걸친 보상협의회와 감정평가를 거쳐 협의 계약을 진행했다. 협의가 성립되지 않은 토지와 물건에 대해서는 토지보상법에 따라 ‘수용재결 절차’(공익사업을 위해 국가나 공공기관이 토지·재산을 강제로 수용하는 절차)를 벌였다. 그 결과 서울시는 2년 만에 보상 협의와 수용 절차를 마무리할 수 있었고, 구룡마을 내 토지와 비닐하우스 등 소유권을 SH에 이전 완료했다고 지난달 27일 발표했다.



재개발 사업을 앞두고 주민들이 떠난 구룡마을 판자촌 모습. 서울시청 제공


앞으로 구룡마을은 최고 29층 높이의 3739가구 ‘자연친화적 주거단지’로 거듭나게 된다. 서울시는 공동주택용지 용도지역을 2종에서 3종으로 상향해 단지 규모를 대폭 늘려 사업성을 개선했다. 또 오는 11∼12월 도시계획위원회 심의와 개발·실시계획 고시를 거쳐, 내년 하반기 주택건설 공사에 들어갈 방침을 세웠다.
다만 구룡마을 재개발 사업은 나머지 주민들의 이주를 설득하는 과정에서 지연될 여지가 남아 있다. 2023년 11월 30일 공고한 이주 대책에 따라 1107가구 중 757가구가 선이주를 마쳤다. 아직 이주하지 않은 350가구(실거주 201가구)는 올해 내 이주를 독려하고 있다. 서울시는 주민들의 신속한 이주를 위해 임대보증금 전액 면제와 임대료 전액 감면 등을 시행하고 있다.
한편 구룡마을 재개발 사업을 위한 기반들이 속속 갖춰지면서 오 시장의 주택 공급 촉진 방안도 주목을 받고 있다. 그동안 서울시는 신속통합기획과 모아타운·모아주택 등 소규모 정비방식을 도입해 재개발·재건축 속도를 끌어올렸다. 서울시는 지난 10년간 침체한 재개발·재건축을 신통기획과 모아주택 도입으로 정상화해 총 321곳에 약 24만5000호 규모의 주택공급 기반을 마련한 것으로 보고 있다.
전세원 기자