김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장.



올해 국내 부동산 시장은 금리 인하 기대와 각종 규제가 맞물리며 방향성을 잡지 못한 채 복합적인 흐름을 보였다. 거래는 위축됐지만, 지역과 상품에 따라 가격 흐름은 엇갈리며 시장 내 양극화가 뚜렷해졌다는 평가다.

19일 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 매경AX와의 인터뷰에서 “올해 시장을 움직인 가장 큰 변수는 금리나 공급이 아니라 정책, 그중에서도 대출 규제였다”고 진단했다.
릴게임신천지 김 소장은 올해 국내 부동산 시장의 핵심 변수로 ‘정책’, 그중에서도 대출 규제(DSR·한도·규제지역 확대)를 꼽았다. 그는 “금리나 공급은 시장을 천천히 움직이지만 대출 규제는 실수요자의 구매 가능 금액을 즉시 줄여 거래량과 호가 형성을 바로 바꾼다”며 “올해 스트레스 DSR 단계 강화, 주담대 한도 축소, 규제지역 확대 같은 조치가 반복되며 수요를 릴게임꽁머니 직접 조절했다”고 설명했다.


단기 관망 심리 확대·중기 공급 실행이 관건
공급 요인에 대해서는 가격 하단을 지지하는 역할을 했다고 평가했다. 김 소장은 “올해 가격이 쉽게 꺾이지 않은 배경에는 서울·수도권의 입주 감소 전망과 도심 대체재 부족 같은 공급 요인이 ‘바닥’을 받친 바다이야기게임장 측면이 크다”면서도 “이는 정책처럼 즉시 거래를 꺾기보다는 시간이 지나며 압력을 키우는 성격”이라고 짚었다.

정부의 주택 정책이 시장 심리에 미치는 영향은 단기와 중기로 나뉜다고 봤다. 단기적으로는 관망 심리가 확대될 가능성이 크다는 분석이다.
김 소장은 “규제 강화의 즉효로 ‘지금 사도 되나’보다 바다이야기사이트 ‘지금 사면 막히지 않나’가 먼저 작동한다”며 “규제지역과 토지거래허가구역 확대, 고가주택 주담대 한도 축소는 체감 구매력을 즉시 줄여 거래량을 먼저 식히는 방향으로 심리를 바꾼다”고 말했다.
중기적으로는 공급 정책의 실행 여부가 시장 안정의 관건이 될 전망이다. 김 소장은 “공급 정책이 착공과 인허가, 사업 속도 등 실행으로 확인되면 시 바다이야기#릴게임 장은 급하게 살 이유가 줄어드는 안정 심리로 이동한다”며 “수도권 공급 속도 제고가 가시화될수록 집값 불안에 대한 기대도 완화될 수 있다”고 설명했다.
반면 공급이 지연되거나 체감 물량이 기대에 못 미칠 경우에는 불안이 재점화될 수 있다고 내다봤다. 그는 “규제로 눌린 거래가 다시 살아나는 시점에 금리 인하 기대 등이 겹치면 핵심지를 중심으로 포모(FOMO)가 재현될 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다. 다만 이 경우에도 시장 전체가 오르기보다는 “좋은 곳만 오르는 쏠림 현상”이 강화될 가능성이 크다고 덧붙였다.


수도권 선별장 심화…똘똘한 한 채·프리미엄 단지로 몰릴 것
지역별로는 서울과 수도권 핵심지 중심의 차별화가 이어질 것으로 전망했다.

김 소장은 “서울에서는 강남3구, 특히 송파와 용산, 한강벨트 지역을 중심으로 선호 단지 쏠림이 이어지고 있다”며 “경기도에서도 과천·분당·수지 등 서울 대체 핵심 생활권의 흐름이 상대적으로 두드러진다”고 설명했다.
그는 “올해는 지역보다 단지, 즉 상품성과 환금성이 성과를 가른 해로 선호도가 높은 단지에만 거래·가격이 붙는 경향이 강했다”고 평가했다.
거래량 부진과 가격 변동성에 대해서는 구조적인 변화로 봐야 한다는 입장이다. 김 소장은 “거래량 부진은 계절적 요인이라기보다 신용과 규제 환경이 만든 ‘저거래량 레짐’ 가능성이 높다”며 “가격 변동성 역시 시장 전체의 급락이나 급등이 아니라 지역·상품 간 격차가 커지는 선별장의 변동성”이라고 설명했다.
끝으로 김 소장은 “규제의 초점이 다주택 억제와 대출 관리에 맞춰져 있는 한 자금은 분산되기보다 핵심 1채로 쏠릴 가능성이 크다”며 “다만 세제 리스크는 전면 인상보다는 고가 1주택을 중심으로 한 부분 조정 가능성을 염두에 둘 필요가 있다”고 말했다.