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'주택시장 안정화 대책'이란 이름과 달리 시장은 '패닉(공황)' 상황에 빠졌어요. '규제 전 사야 한다'라는 불안심리에 매수세가 몰린 전주와 비교해 규제 발표 후 오히려 시장은 더 불이 붙었습니다.▷관련기사 :토허제 D-2…서울 아파트 '패닉' vs '패닉바잉'(10월18일)



2025년 10월 셋째주 아파트 매매가 상승률 상위 지역/그래픽=비즈워치


신한마이카다만 전문가들은 본격적인 토허구역 지정 효과가 반영된 20일 이후부터는 거래가 줄면서 상승세가 소강상태에 놓일 것으로 봤어요. 규제 여파가 임대차 시장에 악영향을 미칠 것으로 예상되면서 시장 안정화가 쉽지 않을 것이란 분석이 나와요. 규제 직후 더 올랐다 
한국부동산원은 10월 셋째 주(20일 기준) 서울 아파트 매매가격이 전 신용등급 주 대비 0.5% 상승했다고 밝혔어요. 지난주(0.54%)와 비교하면 상승폭이 다소 줄어든 것처럼 보이지만요. 추석 연휴로 인해 지난주 변동률이 2주간 누계치인 점을 감안하면 사실상 10·15 대책 발표 후 상승폭이 더 커진 셈이에요. 
조정지역, 투기과열지구는 지난 16일부터 적용됐지만 토허구역 확대는 20일부터였죠. 그래서 '갭투자 막 청약제도 차타기' 수요가 몰린 결과로 풀이돼요. 특히 '한강벨트'를 중심으로 상승세가 이어졌는데요. 서울 25개 자치구 가운데 3곳에서 일주일 새 아파트 가격이 1% 넘게 오른 것으로 나타났어요. 
가장 많이 오른 곳은 광진구로 전주 대비 1.29% 상승했어요. 성동구(1.25%)와 강동구(1.12%)도 1% 넘게 올랐고요. 이어 양천구(0.96% 우체국 적금 이율 ), 중구(0.93%), 송파구(0.93%), 마포구(0.93%) 등에서도 1%에 가까운 높은 상승률을 보였어요. 
한국부동산원은 "정주 여건이 양호한 대단지와 역세권 등 선호단지, 재건축 추진 단지 중심으로 매수 문의가 증가했다"면서 "상승 거래가 체결되며 서울 전체가 상승했다"고 분석했어요. 
국토교통부 실거래가 공개 한국장학재단 전환대출 신청 시스템에 따르면 광진구 구의현대7단지현대홈타운 전용면적 84㎡는 지난 16일 15억5000만원에 거래됐어요. 지난 6월 동일 면적, 동일층이 12억8000만원에 거래된 것과 비교하면 3억원 가까이 올라 거래된 거예요.
일부는 하락 거래도 보였어요. 광장현대9단지 전용 84㎡는 규제 발표 전인 12일 20억3000만원에 거래됐는데요. 규제 발표 당일인 15일에는 동일 면적이 19억8000만원에 거래됐어요. 토허구역으로 묶일 경우 거래가 제한되는 만큼 가격을 낮춰 매매를 성사시킨 경우로 풀이돼요. 



주간 아파트 매매가 변동률/그래픽=비즈워치


이번 대책은 서울뿐 아니라 경기권까지 영역을 미쳤죠. 강남권과 인접한 과천뿐 아니라 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 의왕, 하남, 용인 수지가 규제지역으로 묶였어요. 
경기는 평택(-0.17%), 이천(-0.14%) 등의 하락에도 불구하고 0.16% 오르며 전주(0.15%) 대비 상승폭을 키웠어요. 특히 성남 분당(1.78%)과 과천(1.48%)은 서울보다 높은 상승률을 보였어요. 
지난 12일 10억9000만원에 거래됐던 성남 분당 더샵판교퍼스트파크 전용 84㎡는 15일엔 14억7000만원에 거래됐어요. 3일만에 3억8000만원 더 비싼 가격에 팔린 거예요. 시범한신 전용 84㎡도 지난 2일 20억9800만원에서 15일 21억8500만원으로 9000만원 가까이 올라 거래됐어요. 
인천은 미추홀구(0.06%), 부평구(0.05%)등이 오르며 0.02% 상승했고요. 수도권 전체로는 한주 새 0.25% 오른 상승률을 보였어요. 지방은 보합(0.0%)으로 나타났어요.  
다만 20일부터 토허구역 지정효과가 발효되면서 뜨거웠던 상승열기가 한풀 꺾일 것으로 예상돼요. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "10·15 대책 발표 후 토허구역 지정 발효까지 5일간의 시간이 있어 막차타기에 나선 전세 낀 매매 거래가 급증한 영향"이라며 "다만 20일 이후엔 거래가 줄어들고 있어 거래 잠김 영향으로 당분간 가격 상승세 둔화가 가시화할 것"이라고 진단했어요. 



주간 아파트 전세가격 변동률/그래픽=비즈워치


전월세 불안은 '지금부터' 
규제지역 지정으로 향후 매매 거래가 감소할 것으로 예상되면서 전세 물건 품귀현상으로 전셋값 상승, 월세화 전환이 가속화될 것이란 전망이 나옵니다. 전문가들은 임대차 시장 불안이 확대될 것을 우려하고 있어요.▷관련기사 :집 매매 '얼음' 연말 전월세 불안 커진다(10월23일)
서울의 전셋값은 0.13% 상승했고, 경기와 인천도 각각 0.09%, 0.05% 올랐어요. 오랜 기간 하락과 보합에 머물렀던 지방 전셋값도 0.03% 오르며 상승세를 지속하고 있어요. 
전주(서울 0.17%)와 비교하면 상승세가 한풀 꺾인 모습이지만 지난주 2주간 누적치가 적용된 만큼 지속적인 상승세를 보이고 있는 셈이에요. 전문가들은 향후 상승폭이 더 가팔라질 것으로 보고 있어요. 
윤지해 부동산R114 리서치 팀장은 "전세시장에도 규제가 가해지면서 전세의 월세화 속도가 빨라지고 있다"면서 "이를 통해 전셋값을 자극하고 전월세전환율이 높아지며 주거비가 상승하는 상황"이라고 진단했어요. 
이어 "결국 전세는 희귀해지고 월세가 오르니 전셋값은 빠지기 어려운 구조여서 향후에도 이같은 상황이 지속될 것"이라며 "전세 가격이 내려가지 않으니 매매가를 자극하는 등 전반적인 주거비 부담이 늘어날 것"이라고 분석했어요. 
함 랩장은 "매매가 잠기면 임대차 시장에 머물러 수요는 늘어나는 데 반해, 전세의 월세화가 늘고 갭투자 금지 등으로 유통 매물이 줄어들었다. 그런 데다 전셋값 상승으로 갱신권 사용이 늘어 매물은 계속해 줄어들 수밖에 없는 상황"이라며 "매물 감소로 전월세 가격은 점진적으로 상승할 것"이라고 내다봤어요.
김미리내 (pannil@bizwatch.co.kr)
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