NH투자증권 ‘세운재정비촉진지구 세운3-2, 3구역 도시정비형 재개발사업 PF’ 보고서(2024년 9월23일)


부동산개발 기업 한호건설그룹(한호·현 디블록그룹)이 서울 종로구 세운재정비촉진지구(세운지구) 4구역에서 막대한 개발이익을 챙길 것으로 예상되는 가운데, 한호가 세운지구 3-2·3구역에서도 오세훈 서울시장의 용적률 상향 정책으로 5233억원에 달하는 개발이익을 거둘 것이라는 분석이 나왔다. 한호는 세운4구역에서 막대한 개발이익을 거둘 거라는 한겨레21의 연속 보도에 대해 “세운지구 사업에서 한호는 특혜를 게임릴사이트 받지 않았으며 오히려 서울시 정책 변경의 희생양이 됐다”고 주장하고 있다.
세운3-2·3구역은 2006년 최초로 재정비촉진지구에 지정된 뒤 세운3-2구역과 세운3-3구역을 구분해 사업을 진행하다가 2023년 두 구역을 통합 개발하는 것으로 계획이 변경됐다. 한호의 자회사인 더센터시티제삼차와 디블록파트너스(전 더센터시티제이차)는 통합된 세 우주전함야마토게임 운3-2·3구역 사업의 시행사인데, 한호는 세운3-2구역 사업 부지 전체를 이미 확보했고, 2024년 9월 기준 세운3-3구역 부지의 92.7%를 확보했다.
서울시의 규제 완화 ‘더 크고 넓게’
한겨레21이 단독 입수한 한호의 사업손익 분석 등 내부 보고서들과 엔에이치(NH)투자증권의 투자보고서 등을 보면, 세운3-2·3 릴게임모바일 구역의 용적률이 800%대였던 2021~2022년에는 예상 개발이익이 1664억원이었으나, 2023년 서울시가 용적률을 2배 가까이, 건물 높이를 2배 이상 높이자 예상 개발이익이 5233억원으로 치솟을 것이라는 분석이 담겨 있다. 한호가 3배 이상의 수익을 챙기게 된 것이다.



야마토게임다운로드 한호가 2022년 1월3일 작성한 ‘세운3-2구역 사업손익분석’을 보면, 3-2구역에서는 사업이익 833억5863만원(수익률 21.49%)을 거둘 수 있던 것으로 분석됐다. 또 2021년 1월5일 작성한 한호의 ‘세운3-3구역 사업손익’에 따르면, 3-3구역 사업이익은 831억원(수익률 18.57%)이다. 이를 종합하면, 서울시가 해당 지역 용적률을 올리기 바다이야기5만 전인 2021~2022년 시점에서 한호가 가져갈 예상 수익은 모두 1664억원이었다.



한호건설그룹이 2022년 1월3일 작성한 세운3-2구역 사업손익 분석 중 일부.





한호건설그룹이 2021년 1월5일 작성한 세운3-3구역 사업손익 분석 중 일부.


그런데 서울시가 2023년 세운3-2·3구역을 포함한 세운지구 전반의 용적률을 올리고 통합개발을 추진하면서 사업은 큰 전환을 맞게 된다. 세운3-2구역은 용적률 874.78%, 높이 90m 이하(2017년 4월 사업시행인가 기준)였고 세운3-3구역은 용적률 893.37%, 높이 87.9m 이하(2021년 4월 사업시행인가 기준)였다. 그런데 서울시가 2023년 10월 세운3-2·3구역 재정비촉진계획안을 수정한 데 이어 2024년 8월 세운3-2·3구역 사업시행인가 변경 고시에서 두 구역을 세운3-2·3구역으로 통합하고 용적률을 1524.88%로, 높이는 182m 이하로 대폭 올렸다. 용적률은 2배 가까이, 높이는 2배 이상 높아졌고 연면적은 1만7500평(6만5천㎡)가량 늘었다.
그러면서 한호의 미래 수익은 3배 이상 치솟았다. 엔에이치(NH)투자증권이 2024년 9월23일 관계 기관에 배포한 ‘세운재정비촉진지구 3-2, 3구역 도시정비형 재개발사업 PF’ 보고서를 보면, 서울시의 용적률 상향 정책 이후 세운3-2·3구역의 예상 사업 수지는 5233억원에 달한다. 보고서를 구체적으로 보면, 한국신용평가가 자산가치 평가를 해보니 세운3-2·3구역에 세워질 빌딩 2개 동의 평균 추정가치는 평(3.3㎡)당 4534만원이고, 두 빌딩의 준공 뒤 가치는 모두 2조3280억원이었다.
수천억원 개발이익 쓸어가는 한호
개발이익은 대부분 한호에 돌아간다. 세운3-2·3구역 사업을 잘 아는 한 관계자는 한겨레21에 “이 세전 사업이익은 모두 한호건설그룹에 귀속된다”며 “다른 개발사업의 경우 시공사와 금융사에 지분이 일부 주어지는 프로젝트금융투자회사(PFV) 방식으로 하는 경우가 있기도 한데, 세운3-2·3구역은 신종전 한호 회장의 가족이 모든 지분을 가지고 있기 때문에 결과적으로 한호건설그룹에 귀속된다고 보면 된다”고 설명했다. 오세훈 시장의 세운지구 용적률 상향 정책이 한호 등 민간 개발업자들만 배를 불리는 결과를 낳게 된다는 얘기다.
한호는 이 밖에도 세운지구 사업 전반에 참여해 막대한 수익을 챙기고 있다. 한호는 이미 세운3-6·7구역, 세운3-1·4·5구역에 시행사로 참여해 분양을 마쳤다. 금융감독원 전자공시시스템인 다트에 올라와 있는 한호 관계사들의 감사보고서를 보면, 세운3-1·4·5구역에서 2912억원(2025년 4월 기준·더센터시티), 세운3-6·7구역에서 1561억원(2024년 12월 기준·디블록파트너스)의 누적 분양손익을 거둔 것으로 확인됐다.
그동안 서울시와 서울주택도시개발공사(SH) 등은 세운지구의 사업성이 떨어지기 때문에 용적률 상향이 필요했다고 주장해왔지만, 금융계에서는 실제로 종로 일대의 오피스 사업성이 다른 지역보다 좋다는 전망이 나왔다. 한겨레21이 확보한 NH증권의 ‘세운재정비촉진지구 3-2, 3구역 도시정비형 재개발사업 PF’ 시장 분석을 보면, 일명 ‘CBD’(종로·을지로·광화문 지역)는 2024년 2분기 기준 오피스 임대료가 평당 10만7700원으로 ‘GBD’(강남·서초·송파 지역)의 오피스 임대료 평당 10만3700원과 ‘YBD’(여의도)의 평당 9만500원보다 임대료가 비싸다. 특히 NH증권은 세운3-2·3구역에 대해 “낮은 개발원가, 우수한 입지여건 및 랜드마크 시설로서의 잠재적 자산가치가 올라갈 것”이라고 평가했다.
사업성 낮다? 금융권 분석은 달랐다
게다가 종로 지역 오피스의 공실률은 상대적으로 낮은 편이다. CBD의 2018년 공실률은 11.7%였지만, 지속적으로 줄어들고 있다. 특히 2024년 2분기 공실률은 2.9%로 직전 분기보다 0.3%포인트 줄었다. 앞서 서울시 전체 평균 공실률이 2018년 9.4%에서 2024년 2분기 3.2%로 줄어든 것에 견줘 더욱 가파른 속도로 줄어든 셈이다.
한호는 자신들이 세운3-2·3구역 사업에서 5천억원 이상의 개발이익을 챙길 것이라는 금융계의 관측을 전면 부정했다. 한호 관계자는 “NH증권이 대주단 모집을 위해 ‘사업성이 좋다’는 걸 보여준 것 같다”며 “실제로 CBD 오피스 공급 과잉, 공사비 상승 등으로 적자 안 나고 매각할 수 있을까 그런 걱정을 하고 있다”고 말했다.
채윤태 기자 chai@hani.co.kr·김완 기자 funnybone@hani.co.kr·박준용 기자 juneyong@hani.co.kr