수도권 남부에서 저온 물류창고를 개발·운영 중인 A 시행사. 코로나19 이후 저온 물류창고 시장이 공급 과잉 상태가 되면서 임차인 구하기가 어려웠다. 그러던 중 2022년 임차인 확보를 위해 고용한 임대 컨설팅 용역사로부터 H업체를 소개받았다. H사 매출과 고객사(화주) 내역을 확인한 A사는 임차인 우위 시장이라는 특수성 탓에 지원금의 일종인 시설투자비용(TI, Tenant Improvement)까지 H사에 지급하며 임대차 계약을 맺었다.그러나 H사는 첫 달부터 임차료 및 관리비 등 각종 비용을 제때 내지 않았다고 한다. 급기야 3개월이 지나자 늦게라도 지급하던 월세를 내지 않기 시작했다. 오히려 창고 손오공게임 시설 하자를 트집 잡으며 비용을 깎아달라 요구했다. A사가 이를 거절하자 H사는 계약 해지를 요구했다. 미납 연체료는 고스란히 A사 피해로 남게 됐다.A사는 H사 김 모 씨가 이러한 시장 상황을 악용하는 상습범이라 판단했다. 현재 유사 피해를 당한 창고주들과 함께 김 모 씨를 고소하고 법적 절차를 밟고 있다. 합산 피해액만 약 200억원에 달한다.
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수도권 소재 한 물류센터 전경(사진은 기사와 무관)./사진=비즈워치


빈 창고에 허덕이는 저온 물류창고 시장에 '사기 주의보'가 내려졌다. 실질적인 임차인인 '화주'가 귀한 시장이라는 점을 악용해 임차 업 바다이야기무료머니 체가 지원금을 받고 임대차 계약을 맺은 뒤 임차료 등을 고의로 연체, 시설 하자 등을 이유로 계약 해지까지 유도하는 방식이다.
문제는 이러한 수법이 최근까지도 반복되고 있다는 것. 피해업체와 액수 또한 갈수록 늘어나고 있다. 업계의 주의와 관계 당국의 관심이 필요하다는 지적이다.
'공실률 악화' 빈틈
2 야마토무료게임 5일 업계에 따르면 A사는 H사 대표 김 모 씨를 '특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(사기)' 혐의로 고소한 뒤 법정 싸움을 이어가고 있다.
A사는 김 모 씨가 저온 물류창고 실제 임차료를 납부할 의사나 능력이 없었음에도 임대차계약을 맺고 TI 비용을 지원받는 등 고의로 피해를 입혔다고 주장하고 있다. 이 과정에서 김 모 씨 업체 바다이야기무료 를 A사에 소개한 임대컨설팅 업체 대표 또한 공모한 것으로 추정하는 상황이다.
A사가 운영 중인 저온 물류창고는 냉동물을 보관하는 창고다. 코로나 유행 당시 온라인 시장 발달로 인해 물류량이 크게 늘면서 물류창고가 급증했다. 그러나 코로나 종식 이후 경기가 침체하면서 물류창고 임차 수요도 급감했다. 특히 저온 물류창고를 중심으로 공실률이 크게 높아졌다. 상업용 부동산 정보업체 알스퀘어에 따르면 지난해 4분기 기준 수도권 저온 물류센터 공실률은 37.3%로 40%에 육박한다.
그러다 보니 창고주들은 TI 비용 등 지원금을 주면서까지 임차인을 유치해야 하는 상황에 이르렀다. 김 모 씨는 이 틈을 파고들었다고 A사와 검찰 등은 판단했다. 중개업체 소개로 A사에 접근한 김 모 씨는 임차 조건으로 A사에 렌트프리(Rent-free, 임대차기간 중 일부 기간에 대해 임차료를 제해주는 것) 총 6개월을 요구했다.
A사는 6개월 월세분(6억7200만원)을 TI 지원금으로 지급하기로 합의했다. 4개월 치 월세에 해당하는 보증금은 결국 임대인의 TI 비용으로 충당됐다. 나머지 2개월 치 지원금도 계약 후 1년 내 A사가 H사에 주기로 했다. 계약이 1년 유지되면 2개월 치 월세를 안 받는 것이다.



그저 '불량 임차인'?…피해액만 200억
그러나 계약 이후 김 모 씨는 돌변했다고 한다. 입주 준비기간 4개월(임차료 부담 없는 기간)이 지난 뒤, H사는 첫 달 임차료부터 결제 예정일을 지키지 않았다. 2022년 12월~2023년 3월분 임차료 및 관리비 등을 지연하거나 일부만 납부했다. 그리고 2023년 4월분부터는 아예 내지 않았다.
2023년 8월 H사는 온도 테스트 절차와 시설물 하자 등으로 인해 영업에 손실을 봤다며 A사에 계약 해지를 요구했다. A사는 임차료가 지속해서 연체될 경우 창고 운영 손실이 더 커질 것을 우려해 '울며 겨자 먹기'로 명도(계약 해지) 절차를 밟을 수밖에 없었다. A사에 따르면 미납된 임차료 및 관리비 등을 포함한 피해액은 약 20억원에 이른다.
A사가 이를 '사기 행위'라 여긴 건 다른 물류창고에서도 김 모 씨로 인해 동일한 피해 사례가 발생했다는 사실을 파악하면서다. 김 모 씨는 H사가 아닌 다른 법인을 활용해 수도권 동남권 및 남부권 소재 물류센터에서도 같은 수법으로 피해를 끼쳤다고 A사는 파악했다.
A사 관계자는 "처음에는 단순하게 '불량 임차인' 정도로 생각했지만, 확인해 보니 동시다발적으로 같은 피해를 겪은 물류창고가 굉장히 많았다"며 "유사 피해를 당한 업체들의 피해 금액만 합산 200억원에 달한다"고 말했다.



반복되는 '그 수법'…"엄중 처벌 필요"
문제는 이러한 피해가 반복되고 확산할 우려가 있다는 점이다. 업계에 따르면 김 모 씨는 최근까지도 동일한 수법으로 사기 행각을 이어오고 있는 것으로 알려졌다.
물류창고 관리업체 관계자 B씨는 "지난해 3월 위탁관리를 맡은 물류창고에 김 모 씨 소유의 법인이 임대차 계약을 맺고 들어와 있었다"며 "A사 건과 마찬가지로 무상 임대기간이 지난 뒤부터 임차료와 관리비를 미납하기 시작했다"고 말했다.
이어 "김 모 씨에 대해서는 이전 직장에서도 같은 행위로 직접 명도 절차를 진행한 바 있다"며 "이번 물류창고에서도 동일한 수법으로 피해가 반복되는 걸 보고 빨리 대처해야겠다고 판단했고, 결국 수억원대 손실을 본 뒤 지난해 9월 명도 처리를 진행했다"고 덧붙였다.
이러한 수법이 반복될 수 있는 또 다른 이유는 '평판 리스크' 때문이라고 한다. 대표적인 수익형 부동산인 물류창고는 자산운용사가 소유·운영 중인 경우가 많다. 자산운용사는 투자자 자산에 영향을 끼칠 수 있는 리스크에 대해서는 회사 평판이 나빠질 것을 우려해 공개를 꺼린다. 즉 이러한 사기 행위로 피해를 보더라도 손실을 안고 가겠다고 판단하는 것이다.
결국 이런 배경 속에 동일한 수법으로 인한 사기 피해가 반복되는 셈이다. 현재 A사 고소로 재판이 진행 중인 김 모 씨는 불구속 상태인 것으로 알려졌다. 비즈워치는 김 모 씨에게 해당 사안을 묻기 위해 수 차례 전화하고 문자를 남겼지만 연락이 닿지 않았다.
물류창고 업계 한 관계자는 "단순 김 모 씨 개인의 행위가 아닌 주변에 조력자도 두고 있는 것으로 판단돼 조직적인 범죄 행위가 의심된다"며 "시장 특수성을 악용한 사기 행위에 대해서는 법에 따라 엄정하게 처벌해 가뜩이나 공실률 악화로 어려운 물류창고 업계에 동일한 피해가 반복되지 않았으면 하는 바람"이라고 전했다.
김준희 (kjun@bizwatch.co.kr)
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