정릉동 스카이연립 전경. [한주형기자]



200가구 미만 단지를 대상으로 하는 소규모 재건축이 사업 추진 속도가 빠름에도 시장에서 외면받고 있다. 단지 규모가 작아 사업성이 좋지 않고 분양 수요가 적은 것이 걸림돌로 작용하고 있다.

이 같은 현상은 올해 6·27 대책과 10·15 대책을 통해 이주비 대출 규제 등이 강해지며 더 심해지는 양상이다.
21일 정비업계 등에 따르면 최근 시공사 선정에 나선 소규모 재건축 단지들이 줄줄이 고배를 마시고 있다. 소규모 재건축은 용지 바다이야기 1만㎡ 미만, 200가구 미만의 노후 연립주택이나 소형 아파트 등 공동주택을 철거하고 새 아파트로 탈바꿈하는 사업이다.
성북구 정릉스카이연립은 시공사를 선정하기 위해 지난 7월부터 세 차례나 현장설명회를 열었지만 모두 유찰됐다. 이곳은 재건축을 통해 지하 1층~지상 13층, 아파트 1개 동, 81가구를 짓는 사업이다. 조합은 시공사 입찰을 우주전함야마토게임 수의계약으로 전환하고 사업을 진행한다는 계획이다.
용산구 풍전아파트도 2019년 조합 설립 이후 140가구의 소규모 재건축을 추진했으나 시공사 선정 절차에 두 차례 나섰음에도 결국 실패했다. 한강변 인근 입지에 용산국제업무지구 개발, 현대자동차 미래연구소 신축 등 호재가 풍부하지만 사업성 부족이 발목을 잡았다. 이곳 단지는 소규모 재건축 백경게임랜드 조합을 해산한 후 인근 단독주택·빌라 소유주와 함께 서울시 신속통합기획 재개발을 추진하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 이 밖에 부산 양정산호아파트 재건축 등 지방 소규모 정비사업장도 시공사 찾기에 어려움을 겪고 있다.
소규모 재건축은 일반 재개발·재건축과 달리 ‘도시 및 주거환경정비법’ 적용을 받지 않는다. 이 때문에 안전진단 릴게임예시 과 정비구역 지정 절차를 생략할 수 있다. 조합 설립 후 착공까지 2~3년 정도 소요돼 평균 8년6개월 걸리는 일반 재건축 대비 사업 속도가 2배 이상 빠르다는 점이 특징이다.
하지만 정비업계에선 수익성이 낮아 사업 ‘자체가 쉽지 않다고 토로한다. 최근 서울 대단지 재건축 현장조차 3.3㎡당 공사비가 1000만원에 육박하는 사업장이 속출하 바다이야기게임2 고 있는데 소규모 단지는 타격이 훨씬 심하다는 것이다. 건
설업계 관계자는 “대단지를 시공할 때는 원자재를 대량으로 구매해 가격을 낮출 수 있지만 소규모 단지는 소량 발주를 해야 하니 비싼 값을 주고 사야 한다”며 “소규모 재건축이 일반 재개발 재건축에 비해 인건비와 자잿값이 5~10% 비싸다고 보면 된다”고 설명했다.
정부가 이주비 대출 규제 등을 시작하면서 상황은 더 나빠졌다. 정부는 6·27 대출 규제를 통해 시행일(6월 28일) 이후 관리처분인가를 받는 정비사업장 무주택자 조합원의 이주비대출과 잔금대출을 6억원 이상 받지 못하게 정했다. 2주택자는 아예 이주비 대출을 받을 수 없다. 소규모 재건축은 조합원들이 자금력이 부족한 경우가 많아 직격탄을 받고 있다는 분석이다. 게다가 이 시장에서 주로 활동하는 중견·중소 건설사도 자금 능력이 떨어져 이주비 대출을 위한 연대 보증도 기대하기 어렵다.
전문가들은 이같은 흐름이 이어지면 장기적으로 수도권 주택 공급 물량에 나쁜 영향을 미칠 수 있다고 내다봤다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “소규모 정비사업장은 경제성이 대형 단지보다 좋지 않아 정부 규제 영향을 더 많이 받는다”며 “하지만 이 역시 주택 공급의 중요한 축인만큼 정부의 지원이 필요하다”고 밝혔다.