인천 검단신도시 아파트 단지. 뉴스1



부동산에서 '경계(境界)'는 중요한 의미를 지닌다. 경계의 사전적 뜻은 '사물이 어떤 기준에 의해 분간되는 한계'다. 하지만 부동산시장에서 경계는 행정구역 구분뿐 아니라 교통과 생활권, 주택 공급 측면에서 다양한 함의를 지닌다. 내 집 마련이나 부동산 투자에 관심 있다면 경계라는 키워드에 주목할 필요가 있다.  


지방 부동산 가치는 '서울 접근성'이 판가름인구와 일자리 모두 감소하는 축소 시대에 서울과 서울 아닌 곳의 차이는 점차 뚜렷해지고 있다. 같은 인천에서 집값 희비가 엇갈리는 두 신도시가 비근한 예다. 최근 입주가 본격화된 인게임관련주
천 검단신도시는 최근 집값 상승세를 보이고 있다. 검단이 속한 인천 서구는 2023년 3.3㎡당 평균 실거래가가 1200만 원을 기록했고 현재 1400만 원 선을 굳히고 있다. 반면 '인천의 강남' 송도신도시의 3.3㎡당 평균 실거래가는 지난해 9월 찍은 전 고점을 넘지 못하고 있다. 송도에 비해 신도시로서 덜 완성된 검단이 질주하는 이유는 서울과의 연결성쎌바이오텍 주식
덕이다. 6월 인천도시철도 1호선 검단 연장 구간이 개통했다. 이 지역 주민들은 지하철을 타고 계양역에서 환승하면 서울 출퇴근이 용이하다. 반면 송도와 서울을 잇는 GTX-B 노선은 우여곡절 끝에 올여름 착공해 2030년에나 개통할 전망이다. 

지방 부동산 가치를 판가름하는 핵심 키워드도 '서울 출퇴근'이다. 여름 피능률교육 주식
서지로 꾸준히 사랑받는 강원 속초의 부동산시장은 900채에 달하는 미분양으로 반전하지 못하고 있다. 반면 강원 춘천의 주택 가격은 2023년 3.3㎡당 평균 실거래가가 800만 원에서 최근 1000만 원으로 상승 곡선을 그리고 있다. 지방 도시들이 시달리는 미분양도 100채로 적은 편이다. 춘천 집값 상승세의 핵심 요인은 역시 강원에서 가장 유리한 서울 출오션파라다이스7게임
퇴근 조건이다. ITX를 타면 춘천역에서 서울 청량리역까지 1시간 내 주파가 가능하다. 
도시와 도시를 잇는 철도는 부동산에 더할 나위 없는 호재이지만 예외도 있다. 지상철도 구간이나 차량기지는 인근 주민의 '님비'(NIMBY·Not In My Backyard) 현상을 낳는 시설이었다. 그런 점에서 2월 정부가 '철도 지하화 통합개발 선도온라인바다이야기
사업' 대상으로 선정한 지역의 부동산 가치 상승이 주목된다. 국토교통부가 선정한 사업 대상은 부산진역~부산역 구간과 대전조차장 일원, 안산선 초지역~중앙역 구간이다. 해당 지역에선 지하화 통합개발을 통해 단절된 도심 공간이 이어지는 동시에 고밀도 개발도 이뤄질 전망이다. 이 같은 조건은 부동산 가치 상승에 호재로 작용할 것이다. 
서울의 주택 공급 부족을 타개하기 위해 수도권 신도시 개발이 꾸준히 이어지고 있다. 서울과 가까운 입지 중 대규모 택지 개발이 가능한 곳을 찾아 신도시를 짓다 보니 기존 행정구역 경계가 흐릿해지기 쉽다. 3기 신도시 중 하나인 광명시흥신도시의 경우 기존 경기 광명과 시흥의 동(洞)들을 합쳐 건설될 계획이다. 2기 신도시인 위례신도시도 서울 송파와 경기 성남·하남을 합쳐 개발된 바 있다. 다만 위례신도시 전례를 보면 '한 지붕 여러 가족'에 따른 불편도 적잖다. 하나의 신도시로 생활권을 공유함에도 행정구역에 따라 학군이 다르고 토지거래허가구역 지정 등 부동산 규제도 있기 때문이다. 



안산선 초지역~중앙역 지하화 통합개발 선도 사업 조감도. 안산시 제공



역세권 위 '직통 역세권' 부동산 투자전략에서 지리적 경계 못지않게 '심리적 경계'도 중요해지는 추세다. 같은 상급지에서도 집값 분화가 극심한 초양극화의 원인을 들여다보면 시장 참여자들의 심리가 있다. 가령 요즘에는 역세권 중에서도 '직통 역세권'이 뜨고 있다. 지하철역과 가까운 정도가 아니라 아파트 단지와 역이 연결된 단지가 각광받는 것이다. 시간 효용성을 추구하는 '시성비' 트렌드와 극한 호우·폭염 같은 기후변화는 일견 작은 디테일 차이 같아 보여도 큰 부동산 가치를 부여한다.  

이처럼 커지는 부동산 격차를 완화하려는 정부 규제가 역설적으로 심리적 경계를 강화하는 측면도 있다. 토지거래허가구역 지정 등 입지에 바탕을 둔 규제는 해당 지역의 시장가치를 강화한다. '15억 원 이상 아파트 주택담보대출(주담대) 제한' 같은 금액 기준도 마찬가지다. 정부가 정한 고가 아파트 기준이 시장에서도 자연스레 받아들여질 공산이 크기 때문이다.  
한번 굳어진 부동산시장의 경계는 불변할까. 신축 공급이 부족한 상황에서 서울의 재건축·재개발은 새로운 경계가 그려지는 계기가 된다. 보통 주택 매입이나 전월세 갈아타기 같은 이주는 기존 생활권 안에서 이뤄지는 경향이 강하다. 직장 출퇴근이나 자녀의 통학 등 생활 조건을 감안하면 자연스러운 현상이다. 하지만 서울 신축 주택의 희소가치가 높아지면서 익숙한 생활권을 떠나 정비사업을 통해 완성된 신축 단지로 이주하는 이들이 늘고 있다. 서울 아파트를 매입한 서울 시민 가운데 본래 살던 구(區)가 아닌 곳에 주택을 산 비중을 보자. 한국부동산원에 따르면 부동산시장이 불황이던 2010년대 초반에는 그 비중이 20% 정도였지만, 2016년 이후 30%를 넘어 올해 상반기에는 40%까지 높아졌다. 서울에 있는 신축 아파트라는 매력적 조건이 기존 생활권을 뛰어넘는 이주 심리를 자극한 결과로 풀이된다.



서울 강남구 압구정2구역 재건축 조감도. 현대건설 제공 



정비사업 핵심은 '속도' 그런 점에서 향후 서울 부동산시장의 핵심은 재건축과 재개발 등 정비사업이 될 것이다. 구체적으로 그중에서도 사업 진행 속도가 빠른 곳이다. 앞으로 서울에 신축 공급이 부족하다는 전망은 정파를 떠나 중론으로 자리 잡았다. 이에 따라 지난 정부에 이어 새 정부에서도 도시정비사업 통합심의가 추진되고 있다. 재건축, 재개발, 리모델링 등 구체적인 사업 유형보다 빠른 속도가 투자자의 마음을 사로잡는 중요한 바로미터가 될 전망이다. 

한편 '부동산 국경'이 흐려지는 현상은 부동산시장에서 중장기적으로 주목할 포인트다. 세계인의 한국 사랑이 깊어지는 가운데 글로벌 부동산시장에서도 서울의 매력은 높아질 것이다. 뉴욕, 홍콩, 런던 등 세계 유수 도시에는 다채로운 국적과 배경의 주민이 살고 있다. 그런 점에서 최근 늘어난 외국인의 서울 부동산 매입을 '투기'라며 부정적으로만 볼 일은 아니다. 전략적 세금 정책을 통해 해외 투자 유동성을 국부로 전환할 필요가 있다. 

조영광 하우스노미스트





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