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애물단지 된 지식산업센터









자족기능 강화를 위해 수도권 신도시에 지식산업센터 공급을 촉진하면서 대규모 공실 사태가 빚어지고 있다. 사진은 지산이 대거 몰려 있는 수도권의 한 신도시. 황정일 기자






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법원경매시장에 나온 경기도 고양시의 고양삼송한강듀클래스 115㎡는 최근 두 번의 유찰 끝에 2억7000만원에 낙찰됐다. 감정가 4억9300만원의 54.77% 수준. 당초 분양가 등을 고려하면 반값에 팔린 것이다. 김포시의 샹보르영무파라드김포한강 75㎡는 네 번의 유찰 끝에 감정가(3억1300만원)의 30% 수준 사아다쿨 인 9408만원에 낙찰됐다.

일명 아파트형 공장, 첨단기업 등 입주 대상 한강듀클래스나 샹보르영무파라드는 법원경매시장에서 흔히 볼 수 있는 아파트나 상가·오피스텔이 아니다. 최근 몇 년 새 수도권을 중심으로 우후죽순 들어선 지식산업센터(이하 지산)다. 이주현 지지옥션 전문위원은 “공급이 급증한 지식산업센터가 경기 침 바다이야기하는법 체로 인해 공실이 늘자 대출이자를 감당하지 못해 경매로 넘어오는 예가 늘고 있다”고 전했다. 9월 말 현재 법원경매에 나온 지산은 2593건(호)으로 이미 지난해(1564건) 수준을 훌쩍 넘었다.







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그래픽=정수경 기자 jung.suekyoung@joins.com







한때 부동산시장에서 큰 관심을 끌었던 지산이 공급 증가 속 알라딘릴게임 수요 감소로 중소기업과 투자자의 속을 태우고 있다. 지산은 제조업이나 지식기반산업과 같은 첨단산업을 위한 3층 이상의 ‘업무·생산 복합시설’이다. 이른바 ‘아파트 같은 공장’으로, 서울 가산디지털단지(구로)·성수동 일대에 들어서 중소기업에 큰 인기를 끌자 전국으로 확산했다. 이 과정에서 기업이 아닌 일반인이 투자 목적으로 대거 분양을 받기도 했지만, 공실 증가에 금융권이 대출 문턱까지 높이면서 애물단지로 전락하고 있다.

경기도의회 명재성 도의원실에 따르면 경기도 내 지산은 5월 말 기준 595개 단지 총 16만2509호에 이른다. 이 가운데 14.8%인 2만4129호가 공실이다. 특히 이천시(공실률 70%)를 비롯해 양주(68%)·오산(39%)·과천(37%)·고양시(29%)는 공급이 몰리면서 공실률 평균을 크게 웃돌고 있다. 명 도의원 측은 “지산이 인기를 끌면서 공급이 급증했는데 수요가 따라주지 못하고 있는 상황”이라고 설명했다. 실제 지산의 실질적인 수요인 제조업 등 첨단산업 분야의 스타트업은 계속 줄고 있다. 중소벤처기업부에 따르면 지난해 제조업 신생기업은 3만5087곳으로, 1년 전보다 5.9% 감소했다. 같은 기간 정보통신업 신생기업도 9.8% 줄었다.
수요는 주는 데 공급이 계속 늘자 은행이 대출을 걸어 잠그면서 곳곳에서 잡음이 일고 있다. 그간 지산은 아파트와 같이 중도금 대출은 물론 입주 때(잔금대출) 분양가의 70%가량을 빌릴 수 있었다. 하지만 금융권은 최근 잔금대출을 분양가의 40%까지 줄이거나 아예 대출을 중단했다. 공실 증가로 감정평가액이 낮아지고 있는 만큼 대출 한도를 줄인 것이다. 이로 인해 잔금을 내지 못한 계약자가 줄줄이 입주를 미루거나 포기하면서 시행사(부동산개발회사)·시공사는 유동성을 걱정해야 할 처지다.
시장조사 업체인 지식산업센터114에 따르면 지난해 준공한 양주시 지산 5곳의 잔금 납부율(5월 말 기준)은 26.7%에 그친다. 시흥시에서 준공한 지산 역시 잔금 납부율이 38%에 불과하다. 잔금을 치르지 못한 지산은 실사용은 물론 임대가 불가하다. 결국 이들 지역의 신규 준공 지산은 60~70%가량이 공실이라는 얘기다. 팔기도 어렵다. 부동산플래닛 조사 결과 2021년 1분기 전국 지산 거래량과 거래금액은 각각 2164건, 8643억원에 달했지만 올해 1분기에는 552건, 2184억원에 그쳤다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “2021년 이후 공급이 워낙 많았던 탓에 시장에서 물량이 소화되지 못하고 있다”고 말했다.









그래픽=정수경 기자 jung.suekyoung@joins.com







문 정부 시기 ‘제2 분양권시장’ 과열 양상
지산의 공급 과잉 문제는 정부에도 일정 부분 책임이 있다. 특히 문재인 정부 시절 저금리 기조와 수도권 신도시를 중심으로 한 지산 공급 확대가 맞물려 지산이 ‘제2의 분양권시장’으로 불릴 정도로 과열 양상을 보이기도 했다. 문 정부가 지정한 수도권 3기 신도시는 지산을 지을 수 있는 자족시설용지 비율이 전체 면적의 16.4%에 이른다. 이는 판교·동탄 등 2기 신도시 10곳 평균(6.7%)의 두 배가 넘는 수치다. 익명을 요청한 한 부동산 전문가는 “신도시의 자족기능 강화라는 정책 목표만 있었지 자족기능을 어떻게 만들고 키울지에 대한 전략이 없었던 탓”이라며 “그 결과가 대규모 공실로 나타나고 있는 것”이라고 말했다.










그래픽=정수경 기자 jung.suekyoung@joins.com







전문가들은 지역의 자족기능 강화라는 애초의 목적 달성을 위해서라도 종합적인 대책을 마련해야 한다고 입을 모은다. 지방자치단체가 조례 등을 통해 지산에 입주할 수 있는 업종을 늘리고 있지만, 이것만으로는 한계가 있기 때문이다. 서울 구로·금천구는 4월 건설·금융업 등을 지산 입주 가능 업종으로 추가했고, 최근에는 영등포구가 금융·보험업, 종합·전문건설업 등의 지산 입주를 추진 중이다. 황희 더불어민주당 의원은 최근 지산 활성화를 위한 관련법(산업집적·집합건물·건축법) 개정안을 발의하기도 했다. 그는 “침체한 지산시장의 활로를 열어주고, 중소·벤처기업의 혁신을 위한 공간을 제공하는 등 경쟁력 강화에 기여하는 데 도움이 될 것”이라고 말했다.

업계에서는 용도변경 등을 통해 지산을 지역 특성에 맞게 다양하게 활용하는 방안을 제시한다. 업계의 한 관계자는 “예컨대 공유주거나 창업의 공간으로 만들 수 있고, 관광객을 위한 캡슐호텔 등 공유숙박 공간으로 쓰는 것도 가능할 것”이라고 말했다. 이와 함께 대출도 실수요자와 투자자를 구분하는 등 현실적 대안을 마련해야 한다는 지적이다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “담보가치와 신용평가를 병행해 대출이 필요한 곳에는 정책적 지원을 해야 한다”고 했다.
황정일 기자 obidius@joongang.co.kr