변수는 호텔 부족
생숙·임대주택에 꽂힌 외국 자본
역대급 호텔 호황 속에서도 고민은 있다. 공급 부족이다. 호텔을 새로 짓는 데는 최소 3~4년이 걸리고, 공사비 폭등으로 인해 신규 개발은 엄두도 못 내는 실정이다. 이 공급 부족 사태는 호텔 시장을 넘어 숙박 기능을 대체할 수 있는 ‘생활형숙박시설(생숙)’ ‘기업형 임대주택’ ‘코리빙(공유 주거)’ 시장으로 외국 자본을 끌어들이는 ‘나비효과’를 낳고 있다.
이런 가운데 흥미로운 현상은 국내 연기금과 외국계 투자자의 시각차다. 국민연금 등 국내 주요 연기금은 국내 임대 시장보다는 미국으로 눈을 돌린다. 바다이야기하는법
IB 업계에 따르면, 주요 연기금은 미국 대체투자운용사 브릿지인베스트먼트그룹이 조성하는 2조4400억원(약 17억5000만달러) 규모 미국 임대주택 펀드(BMF 6호)에 출자를 검토 중이다. 미국 내 임대 시장이 빠르게 성장하며 연평균 10%가 넘는 고수익을 기대할 수 있기 때문이다. 반면 국내 시장은 낮은 수익률과 오락가락하는 부동산 릴게임모바일 정책 리스크 탓에 투자를 꺼리는 분위기다. 한 연기금 관계자는 “정부 정책 기조에 따라 수익률이 출렁일 수 있어 국내 임대주택 투자는 책임 소재가 부담스럽다”고 털어놨다.
이 틈을 파고든 것이 외국계 자본이다. 이들은 한국의 고질적인 호텔 부족 현상과 ‘전세의 월세화’ 트렌드가 맞물리며 새로운 기회가 열렸다고 판단한다. 호텔보다 운영비용은 사이다쿨 적게 들면서도 외국인 관광객이나 비즈니스 장기 체류 수요를 흡수해 연 5~6% 안정적인 수익을 낼 수 있다는 계산이다.
영국계 자산운용사 ICG(Intermediate Capital Group)는 국내 코리빙·숙박 시장 성장 잠재력을 높이 평가해, 2022년 12월 홈즈컴퍼니와 조인트벤처(JV)를 설립하고 3000억원 규모 펀드를 조성했 오징어릴게임 다. 이들은 이 자금을 바탕으로 국내에서 저평가된 호텔이나 건물을 매입해 코리빙 하우스나 호텔형 레지던스로 탈바꿈시키는 밸류업(Value-up) 전략을 구사하고 있다.
현재 이 펀드를 통해 매입한 자산은 4곳에 달한다. 경기 수원시 인계동 홀리데이 인 익스프레스 호텔은 홈즈스테이 수원으로, 서울 금천구 독산SI호텔은 홈즈스테이 G밸리 가산 릴게임사이트 으로 재탄생해 2023년부터 운영 중이다. 올해는 서울 강남구 선정릉 오피스텔 건물과 서울 중구 옛 디어스 명동 호텔을 차례로 매입해 각각 홈즈스튜디오 선정릉, 홈즈레드 명동으로 리모델링을 마쳤다.
ICG는 향후 엑시트(투자 회수)를 염두에 두고 있지만, 운영 파트너인 홈즈컴퍼니는 관련 투자를 지속할 방침이다. 홈즈스튜디오 선정릉은 과거 홈즈컴퍼니가 리테일 투자자들과 함께 매입했던 물건을 다시 ICG 펀드에 편입시켜 재구조화한 사례로, 운영사 전문성이 자산 가치 상승 핵심임을 보여준다.
세계 3대 IB인 모건스탠리 역시 홈즈컴퍼니와 협력해 서울 강동구 길동, 금천구 독산동, 성북구 안암동 일대 오피스텔을 잇달아 매입하며 임대주택 시장에 진출했다. 단순 주거가 아닌 호텔식 서비스를 결합한 코리빙 형태로 운영하며 틈새시장을 공략한다. 글로벌 사모펀드(PEF) 콜버그크래비스로버츠(KKR)도 홍콩계 부동산 회사 위브리빙과 손잡고, 서울 영등포 양평동 레지던스와 동대문구 휘경동 오피스텔을 사들여 호텔 객실 부족으로 갈 곳 잃은 장기 체류 외국인 수요를 흡수하고 있다.




애물단지 생숙을 호텔로

AZMT가 새로운 대안 제시
공급 부족을 해결할 또 다른 대안으로 ‘애물단지’ 취급을 받던 생활숙박시설(생숙) 정상화가 떠오른다. 그 중심에는 AZMT가 있다.
강원도 속초에 위치한 대형 생숙이 한때 유명 호텔 체인으로 문을 열려다 무산된 것을 AZMT가 구원투수로 등판해 ‘호텔어라운드 속초 마리비스타점’으로 개점하며 전국적으로 이름이 알려졌다.
전북 전주의 ‘호텔어라이브 시화연풍’, 충남 태안의 ‘한옥비치리조트’ 등 낙후된 공간을 감도 높은 로컬 커뮤니티 호텔로 재탄생시켜 매출을 5배 이상 끌어올린 성공 사례도 이름값에 힘을 보탰다.
최근에는 글로벌 호텔 체인 ‘하얏트 플레이스(Hyatt Place)’ 부산점(322실) 위탁 운영사로 선정되며 운영 능력을 인정받았다. 김 대표는 “서울 도심의 생숙은 이미 외국인 관광객 수요를 흡수하며 인바운드 시장의 대안으로 떠올랐다”며 “남산, 강남, 종로 등 주요 권역 생숙은 OTA 판매가 활발하고 가격 상승세도 뚜렷한데, 지방 생숙 역시 지역 콘텐츠와 결합한 매력적인 여행 목적지로 만든다면 충분히 승산이 있다”고 강조했다.



파라다이스그룹이 인수한 인천 그랜드 하얏트 호텔.



호텔 호황 어디까지

기대 모았던 인스파이어는 간판 바꿔
물 들어올 때 노 젓는 것도 중요하지만, 배에 구멍이 나진 않았는지 살피는 것도 필수다. 역대급 호황에 취해 정작 가장 중요한 ‘고객 관리’를 소홀히 하면, 결국 글로벌 공룡에 안방을 내줄 수 있다는 경고도 있다. 최근 인천 영종도 인스파이어 리조트가 개장 2년 만에 힐튼의 멤버십 프로그램인 ‘힐튼 아너스’와 제휴를 맺은 것은 상징적 사건이다. 독자 브랜드를 고집하던 대형 리조트가 글로벌 체인의 거대한 회원 네트워크가 가진 힘을 인정한 셈이다.
박태일 세일즈앤테일즈 대표는 “힐튼을 비롯한 글로벌 브랜드 멤버십은 무료 숙박, 객실 업그레이드를 통해 충성심 높은 멤버를 유지 관리하는 프로그램이 잘 갖춰져 있다”며 “호텔신라와 롯데 같은 국내 브랜드는 지금과 같은 포인트 제도와 연회비 제도를 회원제 리조트의 회원권 개념과 결합시켜, 이용 고객을 충성심 있는 회원으로 묶어둘(Lock-in) 수 있는 새로운 기회를 만들어야 한다”고 조언했다.
지금 한국 호텔·숙박 산업은 ‘대격변’의 시기를 지나고 있다. 한쪽에서는 1박에 수백만원을 호가하는 글로벌 럭셔리 호텔들이 서울 스카이라인을 바꾸고 있고, 다른 한쪽에서는 호텔 방 부족을 메우기 위해 외국계 자본이 오피스텔과 레지던스를 사들이며 ‘숙박의 영토’를 확장하고 있다. 돌아온 외국인 큰손, 확신을 가진 토종 자본, 그리고 위기를 기회로 바꾼 혁신 기업들 속에서 한국 호텔 산업은 단순한 양적 팽창을 넘어 질적으로 완전히 새로운 국면을 맞이하고 있다.
[박수호 기자 park.suho@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제2335호 (2025.11.19~11.25일자) 기사입니다]
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