[배준형의  밸류업 클래스]



사진=게티이미지뱅크 사진=게티이미지뱅크


안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
이번 시간에는 부동산의 가치를 높이는 밸류업(Value-Up) 과정에서 반드시 거쳐야 하는 핵심 단계, 바로 건축비 산출 방법에 대해 독자 여러분과 실질적인 정보를 공유드리겠습니다.
“꼬마빌딩 한 채를 짓는 데 어느 정도 예산이 필요할까?”,
“실시설계 전 단계에서 대략적인 건축비를 오리지널골드몽 산출할 수 있을까?”
현장에서 가장 많이 받는 질문들입니다. 오늘 칼럼을 통해 이 궁금증을 명확히 해소해 드리겠습니다.
(참고) 실시설계란 공사에 필요한 모든 정보를 명확하게 기재한 설계도서로, 시공이 가능한 최종 도면입니다.
1. 건축비 산출의 출발점: 토지의 ‘용도지역’ 분석
우리 릴게임몰메가 나라 모든 토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 ▲용도지역 ▲용도지구 ▲용도구역으로 구분됩니다.



이 중 건축비 산정과 직결되는 핵심 요소는 용도지역입니다.
토지가• 주거지역인지• 상업지역인지• 공업지역인지• 녹지지역인지그리고 세부적으로• 제1종·2 야마토게임무료다운받기 종·3종 일반주거지역인지• 일반상업지역인지에 따라 지을 수 있는 건물 규모(용적률·건폐율)가 달라지고, 이는 건축비 총액에 직접적인 영향을 미칩니다.
따라서 신축 사업의 첫 단계는 토지의 법적 특성을 정확히 파악하는 것입니다.
2. 건축설계 3단계와 “기획설계 단계”에서 건축비 산출하기
건축설계는 일반적 뽀빠이릴게임 으로 ① 기획설계 → ② 계획설계 → ③ 실시설계 세 단계로 진행됩니다.
이 중 기획설계 단계만으로도 약식 건축비 산출이 가능합니다.
기획설계 단계에서는• 용도지역• 용적률• 건폐율• 건축 가능 규모• 건물 용도(주택·근린생활시설 등)을 기반으로 건물의 기본 골격과 사업성을 먼저 검토합니다.
▶ 예시로 온라인야마토게임 살펴보기제3종일반주거지역의 용도지역을 가진 토지를 매입하여 꼬마빌딩을 신축한다고 가정해 보겠습니다. 지자체의 조례마다 약간의 차이는 있지만, 서울시 기준 제3종 일반주거지역의 법적 용적률은 250%(한시적 용적률 특혜 등은 제외) 입니다.
대지 100평 × 용적률 250% = 최대 건축 연면적 250평
기획설계 단계에서는 이 최대 연면적에 평당 공사비를 곱해 대략적인 건축비를 산출합니다.



3. 평당 공사비의 구조: 직접공사비와 간접공사비
평당 공사비란 “건물을 짓는 데 필요한 순수 공사비를 연면적(평)으로 나눈 금액”입니다.
이 공사비는 크게 다음 두 요소로 구성됩니다.
① 직접공사비현장에서 건물의 실체를 완성하는 데 직접 투입되는 비용입니다.• 철근·콘크리트·목재 등 자재비• 기능공·기술자 노무비• 장비 임대료• 폐기물 처리비 등 현장 직접 경비
즉, 실제 눈에 보이는 건물의 골조·외장·내부 마감 등을 만드는 데 투입되는 모든 비용입니다.
② 간접공사비공사를 원활하게 진행하기 위해 현장을 운영·관리하는 데 필요한 비용입니다.• 현장소장·안전관리자 급여• 현장 사무실 운영비• 산재보험·고용보험 등 각종 법정 보험료 및 부담금
따라서 평당 공사비는 “시공사가 건물을 짓기 위해 필요로 하는 모든 공사비”를 의미한다고 보시면 됩니다.
4. 건축주가 반드시 기억해야 할 사실
평당 공사비 = 시공비그러나 “총사업비”는 훨씬 더 크다
평당 공사비에는 다음 비용들이 포함되지 않습니다.• 건축 설계 및 감리비• 인입비(전기·가스·통신·상하수도 등)• 법정 부담금·취득세·각종 허가 비용• 부가가치세(VAT)• 토지 매입비• 기타 사업비 및 금융비용
즉, 평당 공사비는 시공비에 국한된 금액이며, 건축주의 실제 부담액은 이보다 훨씬 크다는 점을 반드시 인지해야 합니다.
따라서 신축사업을 계획할 때는 기획설계 단계에서부터 총사업비(Total Project Cost)를 정밀하게 산출해야만 투자 타당성 검토와 자금 조달 계획을 정확하게 세울 수 있습니다.
꼬마빌딩 신축에서 가장 중요한 첫 단계는 “내가 지을 수 있는 건물의 최대 규모”를 파악하고 “그 규모에 따른 총사업비를 정확히 산출하는 것”입니다.
밸류업의 성패는 현장을 얼마나 잘 짓느냐보다 얼마나 정확하게 예산을 설정했느냐에서 시작됩니다. 기획설계 단계의 공사비 산출은 그 출발점이자, 성공 투자의 핵심 기준입니다.



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'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터 기자 admin@seastorygame.top