올해 서울 아파트 월세 상승률이 정부 공인 시세로 3%대에 처음 진입하며 연간 역대 최고를 기록했다. 21일 서울 시내의 한 부동산에 붙은 매물 게시판. [연합뉴스]



수도권 집값의 단기과열 양상이 다소 진정되고 있다는 정부·여당 진단과 달리 시장에선 내년 집값 상승이 기정사실로 받아들여지고 있다. 주택 공급 절벽과 유동성 확대, 금리 인하 압박이라는 상승 요인이 유지되는 반면 정부의 추가 부동산 공급 대책은 좀처럼 방향을 잡지 못하는 분위기다. 정부의 고민의 깊어지는 동안 가격과 심리는 앞서 뛰어나가는 형국이다.
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23일 주택산업연구원(주산연)은 ‘2026년 주택시장 전망과 정책방향’ 간담회를 통해 내년에도 올해와 맞먹는 집값 상승세가 이어질 것이라고 전망했다. 전국 주택 매매가격이 1.3% 오르고 수도권과 서울은 각각 2.5%와 4.2%의 상승률을 보일 것으로 내다봤다. 지방도 0.3% 소폭 상승이 예상돼 올해에 이어 전국적으로 상승 흐름 바다이야기룰 이 이어질 것이란 진단이다.
주산연은 “지난 10년간 유동성이 크게 증가한 상황에서 최근 4년간 누적된 착공 물량 부족분이 60만가구에 달한다”며 “지난해 9월 시작된 미국 기준금리 인하에 따른 국내 영향까지 더해져 내년 갑작스러운 금리 상승이나 경기 악화가 없다면 집값 상승세는 꺾이지 않을 가능성이 크다”고 밝혔다.
주 바다이야기룰 산연에 따르면 2017~2021년 연평균 52만7000가구에 달했던 전국 주택 착공 물량은 2022~2024년 연평균 31만2000가구로 급감했다. 내년은 32만가구 수준으로 올해(27만8000가구) 대비 상승하지만 연평균 수요인 45만~50만가구 대비로는 부족한 수준이라고 주산연은 분석했다.
수도권만 놓고 보면 공급 부족은 더 심각하다. 오션파라다이스예시 연간 25만가구 공급이 필요하지만 내년 착공은 21만가구, 준공은 12만가구에 그쳐 공급 공백이 커질 것이라는 경고다.
공급은 부족한데 정부가 내놓은 대책은 구체성이 떨어진다는 지적도 뒤따른다. 실제 연내로 예고됐던 추가 주택 공급 대책이 내년으로 넘어가면서 시장의 기대는 한풀 꺾인 모습이다. 정부는 서울시 등 지자체와의 협의가 더 필요 골드몽게임 하다는 입장이지만, 공급 시점이 불투명해지며 정책 신호가 약해졌다는 평가가 나온다.




국토교통부와 서울시는 용산정비창 공급 규모, 토지거래허가구역 해제, 그린벨트 활용 등을 두고 이견을 좁히지 못하고 있다. 추가 공급 물량과 실행 방식이 정리되지 않은 채 시간이 흐르면서 당초 예고됐던 연내 대책 발표는 사실상 어려워졌다.

공급 부족과 함께 통화량 증가율이 장기 평균을 웃돌며 자산 가격 상승 압력이 높아진 상태라고 주산연은 분석했다. 주택담보대출 등의 금리 역시 내년 하락이 전망된다고 주산연은 밝혔다.
문제는 이러한 불안정성이 전월세 시장까지 확산하고 있다는 점이다. 주산연은 내년 전국 전세가격이 2.8%, 수도권 3.8%, 서울은 4.7% 오를 것으로 내다봤다. 올해보다 상승폭이 커질 것이란 전망이다.
내년에 전세뿐 아니라 월세 가격까지 상승할 것이란 설문조사 결과도 나왔다. 부동산 정보 플랫폼 다방이 애플리케이션(앱) 이용자 2123명을 대상으로 조사한 ‘2026년 전월세 시장 전망’에 따르면 내년 월세 가격이 오를 것이라고 응답한 비율은 전체의 66.8%였다. 전세 가격 역시 상승 전망 비중이 가장 높았는데, 다방이 2023년부터 설문조사를 실시한 이래로 전월세 가격 모두 상승 전망이 우세한 경우는 이번이 처음이다.
특히 다방 설문에 따르면 내년에도 이사 수요가 이어질 것으로 조사됐다. 이번 설문에서 ‘내년에 이사 계획이 있다’고 답한 비율은 60.7%에 달했다. 공급 부족이 예견된 상황에서 이사 수요까지 겹치며 임차인이 부담해야 하는 주거비용도 더 늘어날 것이란 전망이다.
이처럼 매매·임대차 시장 불안정성이 커지고 있지만 새 정부가 강도 높은 규제 도입 이후 보완에는 소극적인 모습이라고 주산연은 지적했다. 특히 토지거래허가제는 전월세 시장을 정면으로 압박하고 있다는 비판이다. 실수요자에게만 매입·거주를 허용하는 구조 탓에 이미 임대 중인 주택은 기존 세입자 계약이 끝나기 전까지 사실상 매각이 불가능하고, 다주택자가 세를 놓은 집은 매물로 나오기 어렵다. 이날 서종대 주택산업연구원 원장은 “토지거래허가제로 인해 다주택자가 현재 임대 중인 주택은 매각이 불가능한 상태”라며 “임대 중인 주택 매입 후 입주는 최소 임대기간(2년)이 끝나는 시점까지로 조정해줘야 매물이 나올 수 있다”고 말했다.
또 서 원장은 “무주택 실수요자에 대해서도 중도금과 잔금대출까지 지나치게 규제를 강화해 현금부자 외에는 아파트를 분양받기 어렵다”며 “분양 경쟁률이 떨어지거나 미분양 발생으로 공급이 줄어드는 문제가 나타나고 있으므로 이를 적정화하는 것도 필요하다”고 지적했다.
이와 관련해 주산연은 주택 부족 정도와 가격 상승률 등을 기준으로 국토부 장관이 ‘주택 공급 특별대책지역’을 지정해 인허가 권한을 일원화하고, 용적률·각종 영향평가 특례, PF(프로젝트파이낸싱) 규제 완화, 무주택 실수요자 대출 특례 등을 패키지로 적용하는 방안을 제안했다.
한편 정부는 당장 속도를 낼 수 있는 1기 신도시 정비에 정책 역량을 집중하는 모습이다. 국토부는 이날 경기도와 경기도교육청, 고양·성남·부천·안양·군포 등 1기 신도시가 위치한 지방자치단체와 함께 주택수급·교육환경 협의체를 출범시키고 1기 신도시 정비사업의 절차를 전면적으로 단축하겠다고 밝혔다.
그동안 선도지구에만 적용했던 특별정비계획 패스트트랙을 모든 정비구역으로 확대해 주민대표단 구성과 예비사업시행자 지정 단계를 앞당긴다. 도시계획위원회 심의 기준도 명확히 해 행정 지연으로 사업 물량이 이월되는 문제를 줄이겠다는 방침이다.
교육 환경 갈등을 줄이기 위한 조치도 병행된다. 국토부는 공공기여금을 학교 등 교육시설 개선에 활용할 수 있도록 기준을 정리하고 노후계획도시 정비사업은 학교용지부담금 부과 대상이 아니라는 점을 분명히 했다. 국토부는 정비사업의 주요 갈등 요인으로 꼽혀온 이중 부담 문제가 해소될 것으로 보고 있다.