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(서울=뉴스1) 신현우 기자 = 서울 아파트 전세 매물이 줄어들면서 가격 상승세가 이어지고 있다. 올해 서울에서 전세 재계약을 한 세입자 10명 중 4명 이상이 계약갱신요구권(갱신권)을 사용한 것으로 나타났다.
특히 서울 전역이 토지거래허가구역으로 확대돼 '실거주 의무'가 부여되면서 전세난은 더욱 심화될 것으로 전망된다. 이에 따라 갱신권 사용이 더 늘어날 가능성이 크다는 분석이 나온다.
27일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 26일 기준 서울 아파트 전세 물건은 2만 4852개로, 전년(3만 1554개) 대비 670 신입생 국가장학금 2개 감소했다.
매물 부족에 전셋값은 상승하고 있다. 한국부동산원에 따르면 20일 기준 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.13% 올랐다. 같은 기간 강북 14개구 아파트 전셋값은 0.09%가, 강남 11개구 아파트 전셋값은 0.16%가 상승했다.
자치구별 아파트 전셋값 상승률은 △서초구 0.29% △양천구 0.29% 인천직장인영어 △송파구 0.27% △강동구 0.24% △성동구 0.20% △광진구 0.19% △용산구 0.15% △강서구 0.11% △동대문구 0.11% △마포구 0.11% 등이다.
부동산원은 "서울의 경우 전세 매물 부족으로 가격이 상승하고 있다"며 "역세권·학군지 등 정주 여건이 양호한 단지 위주로 계약이 체결되고 있다"고 설명했다.
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서울시내 한 부동산 공인중개사 사무소에 전세 등 매물 광고가 붙어 있다. 2025.10.21/뉴스1 ⓒ News1 장수영 기자


이 같은 상황에서 전세 재계약 시 갱신권을 사용한 비중은 전체의 44%에 달했다. 국토교통부 실거래가 아파트 담보대출 한도 공개시스템에 따르면 올해 서울 아파트 전세 재계약은 4만 9454건이었으며, 이 중 2만 7862건이 갱신권을 사용했다.
현행법상 임차인이 갱신권을 행사하면 임대인은 임대료(보증금·월세)를 5% 이내에서만 인상할 수 있다. 전셋값이 급등할 때 이를 활용해 주거비 부담을 줄이는 경우가 많다.
반면 갱신권을 사용하지 않은 계 마이너스통장 이자계산기 약에서는 보증금이 수억 원 오르는 사례도 나타났다. 실제 서울 마포구 공덕동 '공덕파크자이' 전용 84.9㎡(12층)는 기존 전세금 9억 8000만 원에서 1억 9000만 원 오른 11억 7000만 원에 재계약됐다.
서울 전역에 실거주 의무가 적용되면서 전세난이 심화되고 갱신권 사용이 더욱 확대될 것으로 보인다. 정부는 앞서 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역으로 지정했으며, 해당 지역에서는 갭투자(전세 끼고 매매)가 사실상 불가능하다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "토지거래허가구역 지정으로 갭투자가 제한되고 내년 입주 물량이 줄면 전세난이 심화될 수 있다"며 "월세화 속도가 빨라지면서 실수요자의 부담이 늘어날 것"이라고 말했다.
부동산업계 관계자도 "서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 전세 매물 감소가 예상된다"며 "전세난이 심화되면 갱신권 사용은 더 늘어날 가능성이 있다"고 덧붙였다.
hwshin@news1.kr<용어설명>■ 10·15 부동산 대책서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하고, 수도권·규제지역 15억 원 초과 주택의 주택담보대출 한도를 낮춰 과도한 투자수익을 억제하는 내용이다.■ 토지거래허가구역부동산 투기를 억제하고 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위해 일정 지역 내 토지 매매 시 관할 관청의 허가를 받도록 한 제도