[배준형의  밸류업 클래스]



사진=게티이미지뱅크 사진=게티이미지뱅크


안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
최근 인플레이션 방어와 주택시장의 불확실성 확대로 인해 꼬마빌딩(중소형 빌딩)과 같은 실물 자산에 대한 관심이 빠르게 높아지고 있습니다.안정적인 임대수익과 자산 가치 상승을 기대하는 투자자들이 늘고 있지만, 겉보기와 달리 투자 위험이 잠재된 건물 유형들이 존재합니다.
바다이야기온라인이번 칼럼에서는 단기 수익에만 집중할 경우 장기적으로 가치 하락과 운용 리스크를 유발할 수 있는 주의해야 할 꼬마빌딩 5가지 유형을 짚어보겠습니다.
1. ‘세일즈 앤 리스백’의 고수익 환상
세일즈 앤 리스백(Sale & Leaseback)은 매도인이 건물을 매각한 뒤 일정 기간(보통 2~3년) 임차인으로 재입주 바다이야기예시야마토게임 하는 방식입니다.매도인은 자금을 확보하면서 기존 공간을 계속 이용할 수 있고, 매수인은 높은 임대료 기반의 안정적인 수익을 기대할 수 있어 일견 매력적으로 보입니다.
그러나 가장 중요한 질문이 있습니다.
“이 임대료는 시장 임대료와 비교해 합리적인 수준인가?”
계약 기간 종료 후 해당 임대료를 감당할 신 야마토무료게임 규 임차인을 확보할 수 없다면, 이는 고수익 조건을 인위적으로 만든 것에 불과하며 공실 위험과 임대료 하락이라는 리스크로 이어집니다.즉, 일시적 고수익 포장에 속아서는 안 됩니다.



자료=밸류업이노베이션


2. 사치성 백경게임랜드 재산 업종 입점 건물
유흥주점, 클럽, 노래방 등 이른바 사치성 재산 업종이 입점한 건물은 단기 수익률이 높아 보일 수 있으나, 장기적으로는 세금·관리 리스크가 큽니다.
주요 리스크● 취득세 중과 가능● 재산세 중과 발생● 민원, 소음, 분쟁 등 관리 난이도 증가
단기 수익에 매료되기보다, 해당 업종이 바다이야기릴게임연타 불러올 장기적 세 부담과 관리 리스크를 반드시 고려해야 합니다.



(사진 속 건물은 본 칼럼 내용과 무관함)


3. 다중생활시설(고시원·원룸 등) 입점 건물
고시원, 원룸 등 다중생활시설이 입점된 건물은 표면적으로 높은 수익률을 제공합니다.그러나 매매 계약 후 대출 실행 단계에서 큰 문제가 발생할 수 있습니다.
은행은 방(호실)마다 존재하는 ‘소액임차인의 최우선변제금’을 공제한 뒤 대출 한도를 산정합니다.따라서 호실이 많으면 많을수록 공제 금액이 커지고, 결과적으로 당초 기대했던 대출 금액에 크게 미달할 수 있습니다.이로 인해 잔금 마련이 어려워지는 사례도 적지 않습니다.
4. 임차 업종이 자주 바뀌는 건물
꼬마빌딩의 임대료 수입은 1층에서 50~60% 이상 결정됩니다.따라서 1층 임차 업종이 몇 년 단위로 자주 바뀌는 건물은 매우 위험한 신호입니다.
이는● 상권의 불안정성,● 접근성·시인성 문제,● 유동 인구의 감소등 구조적 리스크를 의미하며, 장기적으로 공실 증가 및 가치 하락으로 이어질 가능성이 큽니다.
5. 내부에 ‘내력벽’이 있어 구조 변경이 어려운 건물
내력벽은 건물의 하중을 지탱하는 핵심 구조물로, 철거가 거의 불가능합니다.내력벽이 내부 중앙부에 위치한 건물은 향후 리모델링·공간 확장이 매우 제한적입니다.
이는● 대형 임차인 유치의 어려움● 공간 활용도 저하● 장래 가치 상승 여력 감소라는 문제를 유발하며, 특히 향후 밸류업(Value-Up)을 고려하는 투자자에게는 치명적 제약이 됩니다.
꼬마빌딩 투자는 “겉보기 수익률”보다 “숨은 리스크”를 먼저 보라
꼬마빌딩 투자는 단순히 수익률이 아니라건물의 구조적 리스크, 세금 부담, 대출 가능성, 상권 지속 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다.
단기 고수익만 보고 접근한다면, 장기적으로 공실·세금·관리 리스크가 투자 성과를 무너뜨릴 수 있습니다.
전문가의 자문을 통해 숨겨진 리스크를 철저히 점검하고, 장기적이고 지속 가능한 건물을 선택하시길 바랍니다.



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