서울 남산에서 바라본 아파트 단지. [연합뉴스 제공]


내년 서울 아파트 입주 물량이 올해의 절반 수준으로 급감할 것으로 전망됐다. 전세 매물이 부족한 상황에서 예상된 신규 입주 감소라 내년에 ‘역대급’ 전세난이 불어닥칠 수 있다는 우려가 벌써부터 나오고 있다.
22일 직방에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 총 1만6412가구로 집계됐다. 올해(3만1856가구)보다 48% 감소한 수치다. 수도권 물량도 올해(11만2184가구)보다 28% 줄어든 8만1534가구로 나타났다.
서울을 포함한 수도권에선 ‘ 손오공게임 갭투자’(전세 낀 매매)가 막히고 전세 대출 장벽이 높아지면서 전세 물량이 나날이 줄어들고 있다. 이날 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울의 전세 매물은 2만3828건으로 1년 전(3만2295건)과 비교해 26.3%가량 줄었다.



실제로 전체 가구 수가 1만2032가구에 릴게임온라인 달하는 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’의 경우 올라온 전세 매물이 163건에 그친다. 성동구 금호동 ‘금호대우’ 또한 1181가구에 달하는 대단지지만 전세 매물은 2건만 올라와 있다. 1125가구의 성북구 길음동 ‘길음1단지래미안’은 이날 기준 전세 매물이 한 건도 없었다.
매물 품귀에 따라 전셋값 상승세다. 한국부동산원에 따르면 모바일바다이야기하는법 올해 들어 12월 셋째주(15일 기준)까지 서울 아파트 전셋값은 3.38% 올랐다.
최고 전세가도 속속 경신되고 있다. 강동구 고덕동 ‘고덕그라시움’ 전용 84.24㎡는 지난달 18일 전세 보증금 11억5000만원에 거래가 성사되며 최고 전세가를 기록했다.



성 바다이야기pc버전다운 동구 행당동 ‘서울숲더샵’ 전용 84.18㎡도 지난달 20일 11억원에 전세 거래가 체결되며 최고 보증금 기록을 새로 썼다. 양천구 신정동 현대아파트 전용 84.84㎡도 이번 달과 지난달 각각 보증금 7억원에 임차인을 받으며 최고 전세가를 기록했다.
전문가들은 전세 물량 부족의 원인 중 하나로 올해 말부터 본격적으로 시작되는 등록임대주택 릴박스 자동말소를 꼽았다. 2017년 정부가 장기 일반임대주택 등록을 장려하며 공급했던 8년 의무임대 물량이 올해부터 순차적으로 종료되면서, 이들 주택이 대거 전월세 임대차 시장에서 이탈하는 구조적 문제가 발생하고 있다는 분석이다.
대한주택임대인협회에 따르면 서울에서 임대 의무기간이 끝나는 아파트는 △2025년 3754가구 △2026년 2만2822호 △2027년 7833호 △2028년 7028호에 달한다. 이들 물량은 그동안 임대료 인상 제한이 적용돼 주변 시세보다 저렴한 전세 공급원 역할을 해왔다.
그러나 자동말소 이후에는 종합부동산세 합산 등 보유세 부담이 커진 집주인들이 전세 재계약을 하는 대신 매도에 나서거나 월세로 전환할 가능성이 크다.
전문가들은 수도권을 중심으로 입주물량이나 전세 매물 유통량이 개선되기 어려운 만큼 내년에도 전세난은 불가피할 것이라는 의견을 내놨다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “올해도 수도권을 중심으로 전세가격이 많이 올랐는데, 내년도 매물량이 개선되지 않을 것으로 예상된다”며 “한동안은 매물이 줄고, 월세로 이동하는 현재 흐름이 지속될 수밖에 없어 보인다”고 설명했다.
함 랩장은 “시장에 (전세) 매물이 늘어나기 위해선 입주물량이 증가하거나, 임대사업자 매물이 증가하든지, 전세 끼고 주택을 매수하는 사람들이 증가해야 하는데, 온갖 규제들로 틀어막혀 있어 전세 물건이 늘어나기는 현실적으로 어려울 것 같다”고 덧붙였다.
신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “입주물량이 대폭 줄어들고, 갭투자가 막히면서 전세 매물이 나올 길이 없는 상황이 됐다”며 “지금의 가격 상승세는 시작에 불과하고, 내년이 되면 물량 품귀가 더 심화하고 올해 상승률을 충분히 뛰어넘을 가능성이 크다”고 짚었다.
연말을 앞두고 가계대출 관리가 강화되면서 전세자금대출 감소 흐름도 9월 이후 석 달째 이어지고 있다. 한국은행에 따르면 은행권 전세자금대출은 9월 2억원 줄어든 데 이어 10월과 11월에도 각각 3억원씩 감소했다.
전세대출 잔액이 3개월 연속 감소한 것은 2023년 5월 이후 처음이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)만 놓고 보면 지난달 기준 전세자금대출 잔액은 123조2348억원으로, 10월 말보다 2849억원 줄었다.
안다솜 기자 cotton@dt.co.kr