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지난 10월 24일 문을 연 김포시 사우동 ‘김포 풍무역 푸르지오 더마크’ 아파트 견본주택에는 최근 인파가 몰리면서 분양 관계자들을 놀라게 했다.
견본주택이 문을 열기 전부터 방문객이 줄을 서기 시작해 1시간 이상 대기하는 경우도 흔하다. 주말인 25일에도 몰려드는 인파로 북새통을 이뤘다. 건설사는 무려 2만5000여 명이 견본주택을 방문한 것으로 추산 중이다.
10·15 대책으로 부동산 시장이 ‘벌집을 들쑤신 듯’ 시끄럽다. 서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역·투기과열지구 및 토지거래허가구역의 ‘삼중 규제’를 적용받으며 부동산 시장이 발칵 뒤집 주택금융공사 적격대출 혔다.
분양 시장도 마찬가지다. 분양권이 토지거래허가구역 적용 대상에서 벗어난다지만(전매 이후에는 대상이 된다) 중도금·잔금 등 대출 규제의 영향력이 강력하기 때문이다.



‘김포풍무 호반써밋’ 투시도. 호반건설


고등학생의 하루
이 같은 상황에서 수도권 안에서 규제를 비껴간 지역으로 분양 시장의 관심이 쏠리고 있다. 정부가 ‘핵폭탄급’ 규제를 던졌지만 수도권 공급 부족에 대한 우려는 여전하다. 올해 말까지 수도권 비규제지역에서 일반분양하는 2만7000여 가구의 향방에 관심이 쏠리는 이유다. 전매 제한과 대출 규제에서 상대적으로 자유로워 청약 대기자 구비서류 입장에선 좋은 ‘내 집 마련’ 선택지로 활용 가능하다.

청약에 넣지 않은 사람들 입장에서도 향후 부동산 시장 전방의 흐름을 파악하기 위해 이들을 주목해야 한다. 이곳의 청약 열기가 달아올라 ‘풍선효과’가 나타날지 여부가 중요하기 때문이다.


서울 갭투자 막히 해약 자 김포 견본주택 북적
국토교통부의 ‘주택 시장 안정화 대책’(10·15 대책)에 따르면 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됐다.

노동법연차휴가 이들 규제지역에서는 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지고 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소돼 대출을 통한 주택 구입 자금 마련이 한층 어려워진다. 대출 규제는 중도금과 잔금에도 해당한다. 여기에 다주택자에 대한 취득세·양도소득세 중과, 분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한 등 다양한 규제가 적용된다. 반면 비규제지역의 경우 종전과 같은 조건으로 주택 매수가 가능하다.
특히 이들 지역은 토지거래허가구역으로도 묶였다. 토허제 적용 지역은 매수 시 2년간 실거주 의무가 부과돼 매수와 동시에 전세를 놓는 것이 불가능하다. 사실상 수도권 갭투자를 원천 차단하겠다는 의도로, 앞으로 전세 매물 감소와 임대 시장 불안으로 이어질 것으로 전망된다.


비규제 지역 무주택 LTV 70%...실수요자 고심
분양 업계에서는 이번 대책을 통해 비규제지역과 실거주 중심의 주거단지들이 반사이익을 얻을 것으로 내다보고 있다. 앞서 정부가 규제를 강화할 때마다 비규제지역으로 수요가 몰렸던 ‘학습효과’가 작용할 것이라는 분석이다.

실제 투기과열지구가 부활한 2017년 정부의 8·2 부동산 대책 당시에도 비슷한 흐름이 나타났다. 대책 발표 이후 해당 연도의 청약 접수 상위 10개 단지가 모두 비규제지역이었다. 당시 규제를 비껴간 화성시의 경우 8·2 부동산 대책 이전(2017년 1~7월) 분양한 단지 7곳, 3857가구(일반공급)에 5359건이 접수되며 1순위 평균 1.39대1의 경쟁률을 기록했다. 하지만 규제 이후(2017년 8~12월) 분양한 단지 6곳, 2644가구에는 6만3701건이 접수되며 1순위 평균 24.09대1의 경쟁률을 기록한 바 있다
이번에도 수도권 비규제지역에서는 풍선효과 조짐이 이미 나타나고 있다. 구리시(0.05%→0.10%), 남양주시(0.04%→0.06%)는 이전 2주 치 상승률보다 이번주 상승률이 높았고, 동탄이 위치한 화성(-0.03%→0.00%)은 하락세를 멈추고 보합 전환됐다. 규제 직후 호가를 5000만원 올리는 매물도 늘고 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “향후 서울 강북권 거래 증가 추세가 둔화할 것으로 전망된다”며 “10억원 이하 아파트는 예전보다 대출 감소액이 큰 편이라 구리 같은 해당 지역 인근 비규제지역으로 수요가 이탈할 가능성이 있다”고 말했다.


2020년 수도권 영끌족 눈물...묻지마 청약 금물
물론 비규제지역에 청약할 때는 주의할 점도 있다. 정부 규제지역은 당초 수요자들의 인기가 높은 곳에 적용될 가능성이 높은 만큼, 비규제지역이라면 ‘기본적인 수요’가 떨어질 위험이 있기 때문이다. 분위기에 휩쓸려 ‘묻지마 청약’에 도전한다면 통장도 날리고, 불황이 올 경우 자금이 묶일 수도 있다는 얘기다. 2020년과 2021년 수도권 비규제지역 청약 광풍이 분 이후 2022년 말 금리가 급등하면서 찾아온 경기 불황 때 수많은 피해자가 양산된 바 있다. 분양 업계 관계자도 “경기도 비규제 지역에 청약하려면 교통망이 편리하고, 가격이 합리적인 단지들을 주목할 필요가 있다”고 말했다.

부동산R114에 따르면 올해(10~12월) 이번 규제를 비껴간 경기·인천 지역에서 모두 27개 단지, 2만7242가구(공공임대 제외)가 공급됐거나 공급될 예정이다. 지역별로는 양주시가 3864가구로 가장 많고 이어 파주시 3802가구, 김포시 3762가구, 평택시 2971가구 순이다.
주요 단지로는 포스코이앤씨가 이달 경기도 오산 세교2지구 M1블록에 선보이는 ‘더샵 오산역아크시티’가 있다. 이 단지는 공공지원민간임대주택으로 지하 4층~지상 44층, 7개 동, 전용면적 84~104㎡ 아파트 897가구와 전용 84㎡ 오피스텔 90실, 연면적 약 2만5000㎡ 규모의 상업시설로 구성되며 이 중 아파트 897가구를 공급한다.
오산시 최고층인 44층으로 조성돼 상징성이 높으며, 세교2지구에서 지하철1호선 오산역과 가장 가까운 입지에 있다. 향후 단지 앞에서부터 오산역 방향으로 오산천을 가르는 연결도로가 신설되면 오산역을 더 가깝게 이용할 수 있을 예정이다. 공공지원민간임대주택으로 청약통장이 없어도 청약 접수가 가능하며, 취득세·재산세·종합부동산세 등 각종 세금 부담에서 벗어난다.
GS건설이 경기도 안양시 만안구 안양동 일원에서 상록지구 주택재개발정비사업을 통해 공급하는 ‘안양자이 헤리티온’도 주목할 만하다. 이 단지는 지하 5층~지상 최고 29층, 17개 동, 총 1716가구 규모의 대단지다. 이 중 조합원 및 임대 물량 등을 제외한 전용 49~101㎡ 639가구가 일반분양 물량이다. 도보 거리에 수도권 1호선 명학역이 위치한 역세권 입지이며, 한 정거장 거리에 월곶~판교선, GTX-C노선이 계획돼 있다. 단지 남측으로 수리산이 접해 있고 인근에 명학초, 성문중·고, 신성중·고 등 교육시설도 가깝다.
대우건설은 용인시 처인구 양지면에 지하 2층~지상 29층, 6개 동, 710가구 규모의 ‘용인푸르지오테크밸리’를 분양할 예정이다. 이 단지는 전용 84㎡와 134㎡의 중대형 주택형으로 구성돼 있으며 삼성전자와 SK하이닉스 반도체 클러스터 인근에 위치해 대규모 일자리의 주거지로 탄생할 전망이다. 고진역에서 용인 경전철 에버라인을 타면 기흥역을 거쳐 분당, 성남 등으로 편리하게 다닐 수 있다.
경기 북부에서는 대방건설이 양주시 옥정동 옥정신도시에 ‘옥정5·6차 대방디에트르’ 3864가구를 일반분양한다. 이 아파트는 서울 지하철 7호선 연장선인 옥정중앙역(2026년 개통 예정)의 역세권 단지다. 세종포천고속도로로 진입할 수 있는 양주나들목(IC)도 가까워 교통이 편리하다.
인천에서는 수인분당선 인하대역이 근처에 있는 ‘인하대역 수자인 로이센트’, 인천지하철 1·2호선을 이용할 수 있는 인천시청역과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 도보권에 위치한 ‘포레나더샵 인천시청역’ 등이 눈에 띈다.